房地产行业9月报:投资放缓施工走强,销售转负资金改善

2018年1-9月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长16.4%和9.9%,销售面积和金额同比分别下降-3.6%和13.3%。9月单月投资及新开工面积增速分别为8.9%和20.3%,分别较上月回落0.3及6.3个百分点,但均仍处高位;在土地市场成交热度下行的背景下,施工面积增速持续上升,对于投资的拉动作用强化。新开工增速放缓,但房企普遍实行快周转策略对于开工仍有支撑作用。9月单月销售增速-3.6%,较上月下滑6个百分点,近期首次转负,其中三四线增速明显回落,去化率下降明显。1-9月,房地产开发企业合计资金来源为121882亿元,同比上升7.8%,较1-8月扩大0.9个百分点,行业流动性边际改善。我们认为在严调控背景下政策边际放松预期较弱,高位运行难以持续,快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著,价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级,推荐组合:1)龙头房企:万科A、保利地产、新城控股;2)区域房企:华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展;建议关注REITs受益题材:光大嘉宝、金融街、世茂股份等。

    支撑评级的要点

    1-9月,全国房地产开发投资额同比增长9.9%,较1-8月回落0.2个百分点;商品房新开工面积同比上升16.4%,较1-8月扩大0.5个百分点;施工面积同比上升3.9%,增速较1-8月扩大0.4个百分点;土地购置面积同比上升15.7%。9月单月投资及新开工面积增速分别为8.9%和20.3%,分别较上月回落0.3及6.3个百分点,但均仍处高位;在土地市场成交热度下行的背景下,施工面积增速持续上升,对于投资的拉动作用强化。新开工增速放缓,但房企普遍实行快周转策略对于开工仍有支撑作用。

    1-9月的商品房销售面积为119313万平方米,同比上升2.9%;销售额为104132亿元,同比上升13.3%;较上月回落1.2个百分点;销售均价为8728元/平米,同比上升10.2%,较上月扩大0.1个百分点。9月单月销售增速-3.6%,较上月下滑6个百分点,近期首次转负,其中三四线增速明显回落,去化率下降明显。我们预计下半年一二线在供给改善、去化较好的情况下,成交将稳步改善;三四线由于棚改弱化销售增速下行通道开启;全国而言,在去年九、十月低基数背景下,今年仍难言改善,但有利于政策风险进一步缓解。

    1-9月,房地产开发企业合计资金来源为121882亿元,同比上升7.8%,较1-8月扩大0.9个百分点。从各资金来源同比来看,1-8月累计数据中,国内贷款同比下降6.6%,较1-7月收窄0.3个百分点;利用外资同比下降68.8%,较1-7月收窄1.8个百分点;自筹资金同比上升11.2%,较1-7月扩大0.8个百分点;包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升8.9%,较1-7月扩大0.2个百分点,其中,1-8月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升15.1%和下降1%。

    评级面临的主要风险

    房地产行业销售大幅下滑,去杠杆进程超预期。