万科A:销售略有放缓,投资表现稳健

9月销售略有放缓。万科9月份实现销售面积302.5万平方米,同比增长11%;销售金额434.2亿元,同比下降6%。销售均价为14354元/平米,同比下降15%。从累计数据看,公司1-9月份累计销售金额和销售面积同比均增长8.9%。

    拿地节奏平稳,成本保持低位。万科9月份共获取20个新项目,其中6个为物流地产项目,14个为新增土地项目。公司单月新增土地项目建筑面积达385.3万平米;拿地总成本249.3亿元,同比下降15%(不包括物流项目)。9月拿地金额占销售金额比重为57%,单月拿地均价仅6470元/平米,占当期销售均价的45%。从区域分布看,公司坚持全国化布局,主要在上海、杭州、长沙、天津、东莞、重庆等一二线城市积极拿地,一线、二线城市拿地成本占比分别为51%、47%。从累计数据来看,公司1-9月累计拿地成本2183亿元,同比增长12%;新增建面达3821万平米,同比增长14%;公司稳控拿地节奏,确保土地储备规模持续提升。

    投资建议:万科作为行业龙头,坚持“三大都市圈+中西部重点城市”的城市布局,销售规模持续扩张,拿地力度持续提升。同时在多元化业务方面,万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行了前瞻布局,业已逐渐成熟。我们预计公司2018-2020年EPS分别为3.28、4.10、4.96元,对应PE分别是6.28、5.02、4.15倍,维持“买入”评级。

    风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险;棚改货币化不达预期。