华夏幸福2018年半年报点评:异地复制顺利推进经营现金流边际改善

事件:

    公司发布2018年半年报,报告期内,公司实现营业收入349.7亿元,同比增长57.1%;实现归母净利润69.3亿元,同比增长29.1%。上半年公司房地产业务实现销售金额638.1亿元,同比增长20.3%,产业新城结算收入151.4亿元,与上年基本持平,销售面积712.4亿元,同比增长86.5%。

    观点:

    地产销售增速稳定预收款项小幅增加

    2018年上半年,公司房地产业务实现销售合同销售金额638.1亿元,同比增长20.3%,地产业务销售增速稳中略降。受销售平稳增长推动,报告期末预收款项达到1433亿元,相对上年末小幅增加108亿元,相对上年结算收入仍然充裕。

    公司地产业务销售增速较低的主要原因是环京地区楼市的持续低迷,但我们认为公司未来的销售仍然值得看好,原因有二:一是环京楼市经历长达一年多的深度调整,边际继续向下的可能性大幅降低;二是公司积极走出京津冀,异地复制之下全国布局初现雏形。

    走出京津冀全国布局更进一步

    报告期内,公司深耕京津冀的同时,积极拓展长三角、珠三角、长江中下游和成渝等城市群以及一带一路热点区域。公司充分发挥产业新城业务与房地产业务的协同作用,大力推进异地复制。新增签署产业新城与产业小镇PPP正式协议10个,其中8个为产业新城项目,2个为产业小镇项目,全部位于非京津冀区域。

    报告期内,公司京津冀以外区域销售占比快速增长,京津冀以外区域销售面积325万平方米,占总销售面积比例达到45.7%,较去年同期增长293.9%;环南京、环杭州、环郑州区域占比亦大幅提升。我们认为,公司产业新城与地产业务的协同作用是公司的独特竞争优势,有望助力公司异地扩张和全国布局。

    净负债率提升经营现金流边际好转

    报告期末,公司净负债率为96.2%,相对上年年末上升48个百分点,处于行业平均水平。公司净负债率上升幅度较大的主要原因是长期借款和应付债券的增加,以及因偿还债务导致的货币资金的减少。同时,公司货币资金对短期借款、应付票据和一年内到期的流动负债的覆盖率为126%,低于公司历史平均水平,公司短期偿债方面或面临一定压力。

    同时,我们注意到公司二季度经营活动现金流的边际好转。如果从上半年整体看,公司经营活动现金流边际好转的主要原因是存货沉淀现金流的减少,显示出公司更加注重现金流管理,控制扩张节奏的稳健经营倾向。

    投资建议与评级:

    我们预计公司2018-2020年营业收入分别为806.9亿元、1102.8亿元和1342.3亿元,归母净利润分别为108.7亿元、135.1亿元和165亿元,每股收益分别为3.68元、4.57元和5.58元,对应PE分别为6.6X、5.3X和4.3X。首次覆盖,给予“推荐”评级。

    风险提示:

    短期偿债压力较大,部分应收账款坏账风险。