房地产行业2018年10月及四季度策略:做时间的朋友

回顾与反思——我们低估了贸易摩擦的负面影响

    根据我们原创、孕育于2008年、成型于2012年的《区瑞明地产A股小周期理论框架》,我们2017年全年看多优势地产股,但自2018年1月份高点到2018年7月下旬则一直谨慎,2017年及2018年上半年的市场走势完美印证了我们的判断;

    但略为遗憾的是,我们7月底开始对优势地产股做出了偏乐观的预判,到目前为止,从绝对收益看,股价走势并不理想。究其原因,主要是我们低估了贸易摩擦给经济带来的风险;

    根据2018年10月14日中国人民银行网站刊登的《易纲行长在2018年G30国际银行业研讨会的发言及答问》,易纲行长表示:贸易摩擦给经济带来的下行风险巨大;

    虽然优势地产股在2018年7月底我们观点开始偏乐观之后,一度出现了10-30%不等的涨幅并大幅跑赢沪深300,但到了9月下旬,反弹的大好局面即被打破,截至10月17日,基本吐回了前期涨幅。

    前途虽然光明,道路总是曲折

    易纲认为,贸易摩擦将造成很多问题,导致负面预期和不确定性,使市场产生紧张情绪。我们判断,国际环境的这一变化,或将影响到国内一些政策的方向、影响到中国股票投资者的风险偏好,优势地产股反弹乃至反转的前途虽然光明,但道路也将是曲折的。

    春天已经不远了

    种种迹象及行业数据均能佐证行业基本面已回归理性,如果没有力度够大的政策放松来对冲,预计到了2019年春季之后,新建商品房销售面积的累计同比增速将变成负增长。我们认为:未来为了防止处置风险的风险爆发、为了保就业,之前严厉的房地产调控政策在未来某个时间窗口相应地做出调整将是必然的,届时优势地产股有望迎来估值大幅上修的反转行情;

    做时间的朋友,维持行业“超配”评级

    建议机构投资者做时间的朋友,我们维持行业“超配”评级。推荐保利、新城、中国恒大、万科、华夏幸福、招商蛇口、龙光地产、中南建设、荣盛发展、阳光城、世联行、旭辉控股、中洲控股、宝龙地产、华侨城A等。四季度组合:保利地产、万科A。

    风险

    一.市场的风险:若房地产行业降温超出市场预期而政策又迟迟不转暖;

    二.研究框架的风险:上述策略建议所基于的研究框架为《区瑞明地产A股小周期理论框架》,其核心假设在于——商品住宅开发仍是中国的支柱产业。若中短期崛起一个市场容量与商品住宅开发一样巨大、且能替代商品住宅开发对中国宏观经济拉动作用的行业,则上述研究框架失效,相应地策略建议亦失效。