房地产周报2018年第41周:关注高股息、低估值龙头个股

本周大盘明显调整,地产板块跌幅较大:本周受外围市场扰动及国内经济数据下行的影响,大盘下跌7.8%,地产板块同时受楼盘降价等媒体报道的影响,下跌幅度达到10.3%,跑输大盘约2.5pct,在28个板块中排名第18位。近几月随着股价调整及业绩公布,地产板块估值水平连创新低,本周末板块PE及PB估值分别为8.25X及1.26X,PE估值2010年以来首次低于8.5X,仅高于银行及钢铁。板块PE及PB相对全部A股的折价为36%及16%,相对估值同样为2010年至今的最低水平。截至10月15日,板块142只个股中,22只连续三年股息率高于3%,包括重点个股金地、荣盛、万科等,11只连续三年高于2%,包括重点个股华夏、保利等,此外重点个股招蛇连续两年股息率高于3%,新城最新一期股息率高于3%。

    万科9月单月销售额同比转负,重点公司销售额基本维持高增速:本周多家重点公司公告9月份销售情况,万科单月销售额同比由正转负,新城、首开单月同比超100%,保利、中南超50%,继续维持高增速。前三季度来看,新城销售额累计同比超100%达113%,中南超50%,保利、招蛇及荣盛超过40%,而万科、金地累计同比增速不到10%。

    重点城市新房成交减弱,一线供求持续改善:本周重点城市新增供给环比继续回落,但同比维持高位,2018年累计升幅12.2%,相比上周扩大0.3pct,升幅创3月来新高。而重点城市本周新房成交同比下降5.9%,同比由正转负,9月末周成交量开始低于去年周均水平。2018年至今成交累计下降1.9%,降幅相比上一周小幅扩大,近几周成交有所减弱。分一二三线来看,本周一线新增供给同环比均大幅增长,而二三线同环比下降,2018年至今新增供给累计同比分别为17.2%/4.2%/17.5%,一线升幅持续扩大,二线基本维持平稳,而三线升幅不断回落。一二三线新房成交同比分别为8.0%/-21.0%/3.9%,2018年至今累计同比-1.8%/-16.6%/13.7%,一线表现持续好转,二三线基本维持平稳。截止本周末一二三线去化周期7.16/6.21/15.79个月,一线创年内新低。

    建议长期关注万科保利新城:我们认为板块表现萎靡主要受地产政策及资金面偏紧、行业下行压力较大的影响,但考虑到1)板块估值水平历史低位,重点公司股息率超过4%,2)前9月龙头销售维持高增速,3)资金面积极因素持续累积,而近期行业数据缓慢下行减轻了政策进一步收紧的压力,我们维持推荐杠杆率较低的低估值龙头个股,包括万科、保利及新城。

    风险提示:调控政策及信贷政策超出预期、宏观经济表现超出预期、房产税出台超出预期。