招商蛇口2018年3季度业绩预告点评:业绩强劲,销售靓丽
事件:
10月13日晚,招商蛇口发布2018年3季度业绩预告,公司预计今年前三季度盈利80亿元至82亿元,同比增长107%-112%。报告期内,社区开发业务结转毛利同比增加约53亿元。此外,基于公司报告期内收购了招商局漳州开发区有限公司,合并追溯将上年同期归母净利润由37.18亿元调整为38.59亿元。18年前三季度公司预计基本每股收益0.98-1.01元,同比增长100%-106%。
点评:
3Q18业绩预期80-82亿、同增107%-112%,Q3业绩预期9-11亿、同增251-330%
18年前三季度公司预计实现业绩80亿元至82亿元,同比增长107%-112%(招商漳州追溯调整后),已完成18年市场一致性预期153亿元的52%-54%,其中Q1-Q3分别结转57.8亿元、13.4亿元、8.8-10.8亿元,分别同比+172%、+0%、+251%-+330%,其中Q3单季业绩继续保持高增势态。分结构看,公司前三季度社区开发业务结转毛利同比增加约53亿元,其中Q1-3分别同比增加23亿元、9亿元、21亿元,主要源于双玺项目集中进入结转,估算该项目毛利率超70%、净利率超30%。18年前三季度公司预计基本每股收益0.98-1.01元,同比增长100%-106%。我们维持公司全年业绩同比增长30%的预判。
3Q18销售1,163亿,同比+49%,优异布局&推盘加大确保全年销售高增
18年前三季度公司实现签约销售金额1,162.6亿元,同比增长49.0%;实现签约面积556.4万方,同比+35.7%,销售额已完成全年1,500亿元销售计划77.5%;销售均价20,893元/平米,较17年提升5.6%;公司三季度末销售规模继续高增,克尔瑞行业销售额排名12,较18H1再升1名,向目标前十稳步前行。基于公司16年-18前三季度连续加仓拿地,在手可售资源丰富,并且公司项目布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主,同时考虑到公司多举措提升周转、4季度推盘料将继续处于较高水平,预计全年销售或将大概率超额完成。
3Q18新增土储1,013万方,同比+90%,3Q拿地积极、但9月渐转谨慎
18年前三季度公司新增规划面积1,013.1万平米,同比+89.9%;总地价816.1亿元,同比+29.1%,拿地金额占比销售金额达70%,在16-17年分别为114%、80%基础上,继续高速扩张;平均楼面地价8,056元/平米,较17年楼面均价下降13.0%,拿地成本持续优化;非市场化拿地方面,继农发集团项目、东风地产股权收购后,再获招商漳州土储778万方。总体而言,公司前3季度中拿地积极,但9月拿地额降至仅11.1亿元,拿地额占比销售额9%,较8月下降46pct,创年内新低,拿地态度转向有所谨慎。
投资建议:业绩强劲,销售靓丽,维持“强推”评级
近年来公司推进“快周转+资源型”并重的策略。一方面,公司过去两年积极拿地扩张,18年前三季度拿地规模继续高增,充分展现出公司快周转的转型以及对于规模的追求。另一方面,在土地资源供给侧改革背景之下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势,对于前者,前海、太子湾和蛇口的逐步转性,进行资源重估提升公司估值;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。此外,预计粤港澳大湾区发展规划出台在即,而这利好于作为大湾区的核心标的公司的资产价值的再获提升。我们维持预计公司18-20年每股收益2.02、2.54和3.11元,目前现价对应18PE为8.4倍,维持目标价28.00元,维持“强推”评级。
风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧