房地产行业土地市场9月报:宅地供需两弱,土地市场快速降温

投资要点土地供应方面,9月住宅类供地环比-33%、同比-43%,累计同比+20%,受土地流拍现象增多后政府供地意愿减弱影响,9月宅地供给同比大幅走弱,其中三四线宅地供给表现最弱,预计4季度土地供应同比将大概率维持较弱状态、甚至进一步走弱。土地成交方面,9月住宅类土地成交环比-17%、同比-26%,9月宅地成交在8月供给扩大前提下表现继续低迷,其中三四线拖累更为明显,主要源于土地流拍率持续走高影响,叠加4季度全年最高基数,宅地成交同比或将继续恶化。土地供需方面,9月土地成交/供应比0.76倍,较8月上升24%;成交溢价率10%,较8月略升1pct,处于低位;9月住宅类土地成交均价环比-15%、同比-35%;上述供需关系指标均表明企业购地意愿走弱;此外,1-8月,全国土地流拍数量高达890宗,并且下半年以来土地流拍明显增加,值得关注;9月土地成交/供应比、溢价率继续处于低位,预计土地市场的走弱或将约束地方政府调控政策以及改善房企毛利率的悲观预期。中期来看,我们维持房地产小周期延长框架,并认为本轮供给端调控导致资源正快速向龙头集聚,融资集中度->拿地集中度->销售集中度,将推动头部房企销售大增;短期来看,近期成交市场有所走弱,政策更严已无必要、甚至稳市场或更为关键,同时土地市场正在加速降温,流拍率和溢价率将进一步恶化,预计地方政府的财政压力将大幅加剧,紧随其后投资也将逐步开始走弱,目前板块低估值背景下继续看多地产龙头相对和绝对价值,并维持板块推荐评级,维持推荐:保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团;二线:中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

    支撑评级要点

    供应:9月宅地供应环比-33%、同比-43%,高基数下宅地供给走弱符合预期9月,百城各类型土地合计供应10,403万平米,环比-26%,同比-35%,累计同比+14%。环比来看,住宅用地-26%、商住用地-56%、商服用地-20%、工业用地-6%;同比来看,住宅用地-40%、商住用地-50%、商服用地-28%、工业用地-24%;累计同比来看,住宅用地+20%、商住用地+24%、商服用地+3%、工业用地+11%;其中,住宅类用地(住宅+商住)供应4,601万平米,环比-33%,同比-43%,累计同比+20%。环比来看,一线+13%、二线-33%、三四线-38%;

    同比来看,一线-45%、二线-25%、三四线-55%;累计同比来看,一线-20%、二线+19%、三四线+24%。受9月全年最高基数及土地流拍现象增多后政府供地意愿减弱综合影响,9月宅地供给同比大幅走弱,其中三四线宅地供给表现最弱,预计4季度土地供应同比将大概率维持较弱状态、甚至进一步走弱。

    成交:9月宅地成交环比-17%、同比-26%,创年内新低,三四线拖累较多9月,百城各类型土地合计成交7,488万平米,环比-21%,同比-31%,累计同比+11%。环比来看,住宅用地-27%、商住用地+8%、商服用地-1%、工业用地+11%;同比来看,住宅用地-22%、商住用地-31%、商服用地-20%、工业用地-39%;累计同比来看,住宅用地+12%、商住用地+4%、商服用地-5%、工业用地+15%。其中,住宅类用地(住宅+商住)成交3,496万平米,环比-17%,同比-26%,累计同比+9%。环比来看,一线-33%、二线+10%、三四线-37%;

    同比来看,一线-36%、二线-21%、三四线-31%;累计同比来看,一线-3%、二线-1%、三四线+21%。在8月供给扩大前提下,9月宅地成交表现继续低迷,其中三四线拖累更为明显,考虑到行业销售开始走弱、资金面依然偏紧、限价约束下土地市场整体走弱,叠加4季度全年最高基数,宅地成交或继续恶化。

    供需:土地成交/供应比低位、地价下降、溢价率低位,企业购地意愿走弱9月,供需指标方面,百城住宅类土地供需比(成交/供应)0.76倍,环比上升24%。其中,一线0.55倍,环比下降40%,二线0.86倍,环比上升64%,三四线0.68倍,环比上升1%。价格方面,住宅类用地成交楼面均价4,221元/平米,环比-15%,同比-35%,其中,一线、二线和三四线分别环比-25%、-11%、-24%,分别同比-32%、-43%、-14%。溢价率方面,百城住宅类土地成交溢价率10%,较8月上升1pct,其中,一线7%、二线13%和三四线6%,分别较8月+7pct、+3pct 和-6pct。9月土地成交/供应比持续低位、地价下降、溢价率低位,预计土地市场走弱或将约束地方调控政策及改善房企毛利率悲观预期。

    风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧