房地产2018年7月份数据点评:销售向好,资金改善,投资企稳

三四线强韧性、一二线成交改善,全国销售连续反弹 年1-7月全国商品房销量9.0亿平米,同比增长4.2%,增速环比提高0.9个百分点,其中7月单月同比增速为,增幅环比扩大5.4个百分点,单月增速亦创近一年来新高。销售额方面,2018年1-7月全国商品房销售额7.万亿元,同比增长14.4%,增速环比提高1.2个百分点;商品房价格方面,1-7月全国商品房销售均价同比增长9.7个百分点,增速环比扩大0.2个百分点。

    分区域结构来看,本月三四线楼市仍呈现较强的韧性:西部、东北地区1-7月商品房销量增速较上月分别扩大0.5、1.1个百分点,中部地区增速则小幅回落0.1个百分点。展望下半年,考虑虑棚改货币化安置力度走弱和高基数效应,我们仍维持三四线销量全年温和下行的判断。

    至于一二线城市,随着供给的逐步放量(6、7月中指统计的重点14城推盘量同比增速分比为0%、82%),商品房成交稳步改善,从我们跟踪的重点城市高频数据来看,一线4城、二线15城住宅成交7月同比增速分别为14.3%、21.,增速环比扩大18、27.5个百分点;而1-7月全国东部商品房销量降幅较上月继续收窄1.6个百分点。在三四线温和下行、一二线稳步反弹的格局下,我们预计全年商品房销量增速在0%左右。

    全国土地市场继续回升,或来自较低能级城市贡献年1-7月全国房企土地购置面积1.38亿平,同比增长11.3%,增速环比提高4.1个百分点;1-7月全国房企土地成交价款6619亿元,同比增长21.9%,增速环比扩大1.6个百分点。7月全国土地成交与重点城市继续背离,从百城数据来看,重点的一二三线土地市场仍在降温,1-7月百城宅地成交建面、出让金同比增速为16%、19.7%,增速环比收窄1.2、6.7个百分点,7月百城宅地成交溢价率环比收窄5.6个百分点至12.1%,创2015年下半年以来新低。 这表明全国土地成交回升或主要来自更低能级的五六线城市贡献,但展望全年,限价令下房企项目利润率仍面临较大的下行压力、同时未来成交或将逐步走淡,随着房企拿地趋于谨慎,我们认为全国土地市场未来将渐趋理性。

    行业资金面好转,按揭利率上行趋缓 随着近期货币政策调整和宏观资金面的好转,行业或多或少有所受益,2018年1-7月房企到位资金9.33万亿元,同比增长6.4%,增速较上月提高1.8个百分点,其中单月同比增速为17.8%,增幅环比扩大14.8个百分点。从各项资金来源来看,个人按揭、自筹资金、定金及预收款均有所改善,个人按揭1-7月降幅环比收窄2.6个百分点,自筹与定金及预收款1-7月增速环比扩大0.7、2.6个百分点。

    从资金价格来看,据我们跟踪,近期房企境内发债利率已有所下行,7月房企发债利率约5.3%,低于2018年二季度的6%;从融360数据来看,7月全国首套房贷利率为5.67%,较6月扩大0.03个百分点,但环比增速继续收窄(6、7月环比增速为0.71%、0.53%),按揭利率上行趋缓,未来见顶回落或可期。 销售持续向好提振新开工,投资高位企稳。年1-7月全国新开工面积11.5亿平米,同比增长14.4%,增速环比提高2.6个百分点,其中7月单月同比增速为29.4%,增幅环比扩大14.4个百分点。今年二季度以来销售的持续向好提振房企的开工意愿,同时在对下半年成交尤其三四线销售逐步转淡的预期下(2018年上半年三四线销量占比70%),我们认为加速推盘去化正成为越来越多房企的首选(2018年上半年三四线新开工占比69%),从而加快了行业开工的节奏。

    投资方面,2018年1-7月全国房地产开发投资6.6万亿元,同比增长10.2%,增速环比扩大0.5个百分点,其中7月单月同比增长13.2%,增幅环比提高4.7个百分点。分结构来看,在全国土地成交连续3个月回升前提下,我们预计7月土地投资仍在高位(前6月增速为55.6%、增速环比扩大3.4个百分点,占开发投资比重为35%,7月投资明细数据暂未公布),但随着未来土地市场降温,土地投资后续有望见顶回落;至于施工投资(前6月增速为-5%、降幅环比扩大2.1个百分点,占开发投资比重为65%),其与房企资金面更为相关,在7月房企到位资金改善前提下,我们认为7月施工投资或迎反弹,若后续房企资金端能够持续好转,见底回升的施工投资有望为下半年开发投资提供韧性支撑。

    风险提示事件:行业调控继续深化;行业流动性加速收紧等。