保利地产2018年9月份销售点评:销售亮眼,布局优异,成本可控

9月销售369亿、同比+68%,市场走淡下销售表现亮眼,并居龙头房企前列

    9月公司实现签约金额368.8亿元,环比+33.8%,同比+67.7%,涨幅较8月上升47.8pct,略高于月初克而瑞公布的360.0亿元2.4%;实现签约面积237.2万平米,环比+43.2%,同比+52.4%,涨幅较8月上升47.2pct,大幅优于我们高频跟踪的46城成交面积同比+1.9%;销售均价15,546元/平米,环比-6.6%。1-9月公司累计实现签约金额3,036.5亿元,同比+45.9%,涨幅较8月上升2.6pct;累计实现签约面积2,024.7万平方米,同比+34.9%,涨幅较8月上升2.0pct。累计销售均价14,997元/平米,较17年销售均价上涨8.8%。在当前市场走弱背景下,公司9月销售表现十分亮眼,同比增速居龙头房企前列,鉴于公司4季度继续维持较大力度推盘,并且项目布局主要位于供需关系较紧张、市场表现较好的一二线城市,预计18年全年销售仍将有优异表现。

    9月拿地/销售额比34%,坚定布局重点一二线,并兼顾区域均衡和成本可控

    9月公司在土地市场新获取上海、天津、郑州、成都、西安、太原、兰州、常德等8城共9个项目,拿地坚持以重点一二线城市为主,并全国各区域拿地均衡,共新增建面230.0万方,环比-52.8%,同比-26.0%,其中新增权益建面占比76.3%;总地价124.9亿元,环比-46.9%,同比-37.7%,拿地额占比销售额为33.9%,较上月下降51.5pct;楼面价5,428元/平米,环比+12.4%,同比-15.9%,拿地均价占比销售均价仅为35%,拿地成本下行趋势不变。1-9月公司共获108个项目,新增规划面积2,418.0万方,同比-1.1%;总地价1,626.2亿元,同比+12.3%;平均楼面地价6,725元/平米,较2017年+0.6%;拿地额占比销售额为54%,拿地加仓态度不变。公司17年部分收购保利置业,全国布局进程再次加速,并在资金趋紧环境下充分受益于央企融资优势,拿地继续高增,彰显公司规模扩张决心。

    投资建议:销售亮眼,布局优异,成本可控,维持“强推”评级

    保利地产积极变革始于2017年,目标方面,董事长宋广菊明确提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病,成长再添动力;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显央企地产龙头资源整合优势;拿地方面,16年、17年和18年1-9月拿地金额占比销售金额分别为56%、87%、54%,积极扩张坚定;销售方面,17年销售额同比+47%,18年1-9月同比+46%,奠定全年持续高增基础。我们维持公司2018-20年每股收益预测1.72、2.18和2.76元,目前对应18年PE仅6.6倍,维持目标价20.62元,维持“强推”评级。

    风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。