保利地产:销售稳步提升、补货力度收缩

事件:10月10日晚,公司公告18年9月份销售数据,9月份公司实现签约面积237.24万方,同比增长52.36%(前值+5.16%),签约金额368.82亿元,同比增长67.70%(前值+19.93%);1-9月份公司累计实现签约面积2024.70万方,同比增长34.87%(前值+32.84%),累计签约金额3036.51亿元,同比增长45.87%(前值+43.30%)。

    销售稳步提升,1-9月完成上年销售额98.20%:18年9月,公司实现签约面积237.24万方,同比增长52.36%(前值+5.16%),签约金额368.82亿元,同比增长67.70%(前值+19.93%);销售均价15546.28元/平米,同比增长10.07%,环比下降6.58%(较上月收窄1095.63元/平米),9月份,房企间销售分化越发明显,公司在金九行情中保持稳步增长。销售面积增速提升较为明显(增速较8月提升47.20pct),同时受益于销售均价的提升,签约额同比增速提升47.77pct的增长。18年1-9月份公司累计实现签约面积2024.70万方,同比增长34.87%(前值+32.84%),累计签约金额3036.51亿元,同比增长45.87%(前值+43.30%);累计销售均价14997.33元/平米,同比增长8.16pct(前值+7.87pct);累计销售均价低于9月单月均价548.95元/平米(幅度为-3.53pct)。截止9月份,公司累计销售面积、累计销售金额分别完成了17年度销售面积、销售金额的90.29%、98.20%,如果未来三个月的销售与去年同期一致,全年销售额近4047亿元(按此销售额,增速为30.88%)。

    权益拿地额/销售额22.86%,补货力度低于1-9月均值:公司18年9月新增土地项目9个,较17年同期减少12个,较18年8月减少8个个;新增项目仍以合作项目为主,100%权益:非100%权益比例为3:6,50%以上权益:50%以下权益比例为8:1。9月土地净占地面积62.78万方,计容建筑面积230.02万方,较上年同期分别下降54.12%、下降25.97%,权益建筑面积175.49万方,权益建筑面积/计容建筑面积比例达76.29%,即若以权益建筑面积/计容建筑面积计算平均权益比例,9月新增项目中公司平均权益比例为76.29%;从18年1-9月公布的数据看,1-9月累计权益拿地额/1-9月总土地价款比例为66.88%(前值66.83%)。9月新增土地总地价124.86亿元,同比下降37.73%;新增权益地价84.32亿元,同比下降53.56%;其中,权益拿地额/9月销售额占比为22.86%(前值56.96%),拿地力度低于1-9月平均拿地力度(36.98%)。从拿地均价来看,9月新增土地楼面价5428.42元/平米(同比-15.88%),权益楼面价4805.07元/平米,补货均价/销售均价为34.92%,成本可控。

    投资建议:公司聚焦一二线资源补充,同时、落实城市群深耕策略,加大核心城市周边三四线城市的深耕、渗透;另外公司高度重视市场化并购,将并购整合作为公司资源补充的重要方式之一,我们预计公司2018年-2020年的EPS分别为1.63元、1.89元、2.18元。维持“买入-A”投资评级,6个月目标价15元。

    风险提示:房地产市场不及预期、政策调控因素、公司经营不达预期。