房地产行业动态分析:国庆成交趋弱、一线表现突出

类别:行业研究 机构:安信证券股份有限公司 研究员:黄守宏 日期:2018-10-11

市场跟踪:申万一级房地产行业周换手率2.60,较上周收缩21.96%,从申万一级其他行业表现来看,房地产行业交投活跃度仍属于中等偏下位置。周收益率-3.80%,较上周收益率收缩9.61pct,地产板块领跌。当前股票组合为保利地产、招商蛇口。上周中国指数研究院公布9月房企销售排行榜,其中万科单月销售442亿元,同比增速-5%;保利地产单月销售360亿元,同比增速+64%;新城控股单月销售239亿元,同比增速+117%;招商蛇口单月销售127亿元,同比增速+35%;TOP10房企9月销售金额3768亿元,同比增长26.33%,较上月微增0.12pct。9月房企销售增速分化较为明显。

    一手房成交环降27.81%:全国41城一手房成交面积279.20万方,同比下降22.69%,环比下降27.81%,累计同比下降16.86%;其中一线4城成交面积50.55万方,同比上升120.39%,环比下降37.71%,累计同比下降5.53%;二线19城成交面积185.72万方,同比下降22.99%,环比下降9.34%,累计同比下降25.06%;三线18城成交面积42.93万方,同比下降55.76%,环比下降57.40%,累计同比下降0.10%。

    二手房成交环降26.13%:全国15城二手房成交面积65.21万方,同比上升21.17%,环比下降26.13%,累计同比下降21.50%;其中,一线2城成交面积18.85万方,同比上升27.09%,环比下降0.02%,累计同比下降21.64%;二线9城成交面积43.77万方,同比上升22.10%,环比下降31.77%,累计同比下降11.03%;三线4城成交面积2.58万方,同比下降17.53%,环比下降50.97%,累计同比下降14.93%。

    可售库存环降1.99%,去化周期降低0.95周:1)全国15城可售库存套数同比上升4.53%,环比下降1.99%;其中一线4城同比上升10.60%,环比上升2.14%;二线8城同比上升0.10%,环比下降6.06%;三线3城同比上升2.45%,环比上升2.70%。2)全国15城可售库存去化周期28.41周,较上周下降0.95周;其中一线4城去化周期30.72周,较上周下降0.28周;二线8城去化周期33.91周,较上周下降1.84周;三线3城去化周期12.51,较上周提升0.01周。

    土地成交量跌价升:1)100大中城市供应规划建筑面积833.83万平米,累计同比+15.55%,相对过去四周变化幅度为-0.72%,其中一、二、三线累计同比增速分别为-24.40%、+12.42%、+23.03%;相对过去四周变化幅度分别为+70.08%、-69.80%、-87.42%;100大中城市挂牌均价2840元/平米,同比-8.30%,环比+43.32%;2)100大中城市成交总建面577.13万平米,累计同比+7.20%,相对过去四周变化幅度为-73.95%;100大中城市成交总价210.20亿元,累计同比+0.51%,相对过去四周变化幅度为-58.63%;100大中城市成交楼面价3642元/平米,同比+13.28%,环比+25.89%。3)100大中城市土地溢价率1.53%,其中一、二、三线城市土地溢价率分别为1.96%、0.79%、0%。

    政策方面:政策走向上看,决策层对房地产市场稳定发展的诉求是不变的。上周央行决定下调部分金融机构存款准备金率置换中期借贷便利,自18年10月15日起,下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点,可释放增量资金7500亿元;此次降准对于地产资金面有一定的边际改善空间。区域上,北京市住建委发布《关于对新建住宅交付使用前实施房屋质量查验的通知》;根据通知,新建住宅交付使用前,购房人将先对房屋施工质量进行查验;该通知将于2018年12月1日起施行。杭州发文规范商品房销售,要求现场须公示地下车位价格。厦门落户政策放宽,外来务工人员持有厦门市居住证(暂住证)连续满5周年、在厦门市办理就业登记手续并参加社会养老保险连续满5周年且在厦门拥有《厦门市土地房屋权证》的房产,可将户口迁入。

    投资建议:根据中国指数研究院公布的9月房企销售数据来看,9月销售略低预期,TOP10房企的增速虽维持在26%的位置,但房企间的分化越发明显。1)当前环境下,地产行业政策大幅宽松的概率不大,但资金面的边际改善或是地产板块的一大动力。我们认为,行业土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用,建议关注具备强融资能力及强业绩锁定的龙头房企,如保利地产、招商蛇口、万科A等;2)行业当前由增量步入存量时代,传统的开发类集中度不断提升的同时也催生了产业链上下游及其他需求,运营类业务可为企业提供较强的稳定收入流,但当前A股纯运营类公司标的较少,基本为开发+运营模式,这一类模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势,按照运营类业务的优势+开发类业务优势,建议关注华侨城A等。

    风险提示:政策调控超预期、市场成交不及预期、销售不及预期

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