房地产行业周度观点:历史降准对板块影响及走势分析

类别:行业研究 机构:长江证券股份有限公司 研究员:申思聪,刘清海 日期:2018-10-11

本周观点:历史降准对板块影响及走势分析

    降准缓解流动性环境,关注稳态预期下的估值修复机会。降准有助于改善市场流动性现状,对于房地产板块预期及基本面或产生积极作用。但从现阶段来看,房地产市场的资金端管控较为严格,土地市场降温明显,销售层面的去化率开始回落,短期内基本面或仍将趋于下行。我们预期未来的政策进一步收紧的必要性减弱,板块投资机会在于两方面:1)过度悲观预期的修正,在调控政策趋稳的情况下,稳定的投资数据和降准实施或将催化行业稳态预期,从而修复估值;2)龙头房企销售韧性仍然较强,在房地产市场一定程度上表现出政策面边际缓和的情况下,龙头房企或逐步进入估值修复阶段。建议重点关注低估值及高增速标的:万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福、新城控股。

    楼市动态:销售、库存均低于去年同期水平

    销售端:新房端,根据我们覆盖的41个大中城市地方房管局披露的数据,截至上周全部城市住宅累计成交17285.0万平,同比降低3.8%。分城市等级来看,一二三线城市住宅累计成交同比增速分别为-6.7%、-7.5%、1.3%。二手房端,根据我们覆盖的16个城市地方房管局披露,截至上周累计成交5118.4万平,同比降低11.3%。由于政策端与资金端的持续收紧,2018年以来新房及二手房销售同比增速持续负增长。

    库存端:根据我们覆盖的15个大中城市地方房管局披露的数据,上周,全部城市及一二三线城市住宅库存同比增速分别为6.5%、5.2%、7.4%、6.9%。

    去化周期:根据我们所覆盖的15个大中城市地方房管局披露的数据,截至上周末,全部城市及一二三线城市12周移动平均去化周期分别为36.3周、33.8周、31.3周、43.5周,同比增速分别为-0.8%、-20.1%、26.0%、-4.4%。

    土地市场:近期供应、需求、溢价率均下行

    根据Wind披露的100个大中城市土地交易数据,百城土地供应建筑面积四周滚动环比降低28.6%,同比降低42.4%;成交建筑面积四周滚动环比降低19.3%,同比降低34.4%;成交总价四周滚动环比降低33.2%,同比降低52.8%。从供需关系来看,近四周成交建面与供应建面比值为76%。

    风险提示:

    1.政策收紧或对销售产生影响;

    2.流动性收紧带来不确定性。

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