万科A:金九增速跌入负区间、拿地力度收缩

事件:10月9日,公司公告18年9月份销售数据,9月份公司实现合同销售面积302.5万方,同比提升10.85%,合同销售金额434.20亿元,同比下降6.26%;1-9月份公司累计实现销售面积2902.2万方,同比增长8.93%,累计合同销售金额4315.6亿元,同比增长8.95%。

    金九趋冷,销售额增速跌入负区间:1)9月销售趋冷,增速较8月增速收窄9.77pct:18年9月,公司实现合同销售面积302.5万方,同比增长10.85%,环比增长17.52%;实现合同销售金额434.20亿元,同比下降6.26%,环比提升13.25%;金九行情趋冷,公司9月销售额增速继8月的低增速,继续回落,除却1/2月份的第三个单月销售额增速为负的月份。9月销售面积同比增速虽较稳,但9月销售均价14353元/平米,同比下降15.43%,环比下降3.63%(较上月提升181.94元/平米),对销售额增速有一定的拖累;2)累计销售增速回落2.01pct,1-9月累计增速8.95%:18年1-9月份公司累计实现销售面积2902.2万方,同比增长8.93%(前值+8.71%),增速微增0.22pct;累计合同销售金额4315.6亿元,同比增长8.95%(前值+10.97%),增速收窄2.01pct;累计销售均价14870元/平米,同比增长0.02pct(前值+2.08pct);累计销售均价基本较1-8月累计销售均价相比,增速收窄2.05pct。

    9月拿地额/销售额27.64%,拿地力度收缩:公司18年9月新增土地项目20个,其中6个为物流地产项目,14个项目为新增土地项目;物流地产项目总计增加占地面积80.92万方,权益建筑面积91.3万方。新增土地项目中,土地净占地面积225.3万方,计容建筑面积385.3万方,较上年同期分别下降8.13%、下降21.39%,权益建筑面积225.8万方,权益建筑面积/计容建筑面积比例达58.60%,即若以权益建筑面积/计容建筑面积计算平均权益比例,9月新增项目中公司平均权益比例为58.60%(前值73.35%),权益拿地额/总价款为48.14%;从18年1-9月公布的数据看,1-9月累计权益拿地额/1-9月总土地价款比例为46.55%(前值48.71%)。50%以上权益的项目(含50%):50%以下权益的项目为8:6;100%权益的项目:非100%权益的项目为2:12。9月新增土地总地价249.29亿元,同比下降15.28%;新增权益地价120.01亿元,同比下降47.52%;其中,9月权益拿地额/销售额占比为27.64%(前值42.88%),拿地力度持续收缩,低于1-9月平均拿地力度28.98%。从拿地均价来看,9月新增土地楼面价6470.10元/平米(同比+7.78%),权益楼面价5314.88元/平米;楼面价/销售均价为45.08%,成本可控,安全边际高。

    投资建议:我们看好公司诸如“轨道+物业”、物流地产、长租公寓及物业服务等多元化业务发展战略的前景;看好公司在行业集中度不断向龙头聚集的背景下的优势。我们预期18年业绩继续稳步增长;预计公司18-20年公司EPS为2.88、3.13、3.52,维持“买入-A”评级,6个月目标价30元。

    风险提示:房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期