招商蛇口2018年9月销售点评:弱市下销售依旧优秀,拿地态度则有所谨慎

10月9日晚,招商蛇口公布公司9月销售数据,9月公司实现签约金额128.9亿元,同比+36.4%;实现签约面积72.4万平方米,同比+26.2%;9月公司新增建面20.9万平方米,同比-85.2%;总地价11.1亿元,同比-89.8%,其中新增权益建面6.1万平方米,同比-94.7%,权益地价3.3亿元,同比-96.3%。

    9月销售129亿、同比+36%,优异布局确保市场走淡下销售保持优秀表现9月公司实现签约金额128.9亿元,环比-2.8%、同比+36.4%,较8月-46.8pct,略高于克尔瑞主流50房企9月平均同比+34.9%;公司实现签约面积72.4万方环比+10.0%、同比+26.2%,较8月-74.2pct,仍领先于我们高频跟踪的46城月成交面积同比+1.9%;销售均价17,799元/平米,环比-11.7%,较17年-10.0%1-9月公司累计实现签约金额1,162.6亿元,同比+49.0%,较上月-1.7pct,完成全年1,500亿元销售计划的77.5%;实现签约面积556.4万平方米,同比+35.7%,较上月-1.6pct。1-9月累计销售均价20,893元/平米,较17年提升5.6%;下半年以来市场有所走弱,但公司销售仍保持较好水平,鉴于公司项目布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主,在当前三四线市场弱于一二线背景下,公司4季度销售仍望保持优秀表现,同时考虑到公司多举措提升周转、下半年推盘量较大,预计全年销售或将大概率超额完成,并进一步加速向行业前十冲刺9月拿地额同比-90%,同期拿地额/销售额仅9%,拿地态度转向有所谨慎9月公司在土地市场新获取句容、嘉兴2城共2个项目,新增建面20.9万平米环比-70.5%,同比-85.2%,其中新增权益建面6.1万平米,环比-82.1%,同比94.7%,权益占比29.4%,低于17年平均水平30.2pct;总地价11.1亿元,环比-84.6%,同比-89.8%,平均楼面价5,309元/平米,环比-47.6%,同比-30.6%,主要源于9月布局的句容、嘉兴均属三四线城市,城市能级明显降低。9月公司拿地额占比销售额9%,较8月下降46pct,创年内新低,拿地态度转向有所谨慎。1-9月公司共新获58地块,共新增规划面积1,013.1万平米,同比+89.9%;

    总地价816.1亿元,同比+29.1%;拿地额占比销售额达70%,较17年下降10pct,仍属加仓拿地。平均楼面地价8,056元/平米,较17年楼面均价-13.0%,拿地扩展同时兼顾成本控制。非市场化拿地方面,18年以来先后收购东风地产股权、农发集团项目,集团内整合漳州,非市场化拿地能力加速兑现。

    投资建议:销弱市下销售依旧优秀,拿地态度则有所谨慎,维持“强推”近年来公司推进“快周转+资源型”并重的策略。一方面,公司过去两年积极拿地扩张,18年1-9月拿地规模继续高增,充分展现出公司快周转的转型以及对于规模的追求。另一方面,在土地资源供给侧改革背景之下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势,对于前者,前海、太子湾和蛇口的逐步转性,进行资源重估提升公司估值;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。此外,预计粤港澳大湾区发展规划出台在即,而这利好于作为大湾区的核心标的公司的资产价值的再获提升。我们维持公司18-20年每股收益预测2.02、2.54和3.11元,目前现价对应18PE 为8.6倍,维持目标价28.00元,维持“强推” 评级

    风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧