新城控股:“住宅+商业”双轮驱动,土储优质布局前瞻,增长步入快车道

“住宅+商业”双轮驱动模式完善,有望实现跨越式发展。1)住宅业务作为公司第一大核心业务,2017年销售规模达到1265亿元,同比增长94.4%;2018年上半年为953亿元,同比增长94.2%。公司凭借品质化、标准化产品和细分产品线在长三角为主的城市群内的低能级城市开拓新市场,有望受益于住房改善性需求兴起。2)吾悦广场4.0“有情怀、不复制、具规模”以“在地思维”、体验性定位塑造差异化品牌形象。2017年全年获得租金和管理费收入10亿元,2018年上半年为8亿元,出租率超过98%。3)“住宅+商业”的以售养租模式能够获得稳定的租金收入和资产溢价收益,同时确保经营稳定,有望实现快速复制。

    土地储备优质,逆周期拿地能力凸显。1)现有土地储备充足,总土储约7161万方,且集中位于长三角地区和泛二线城市,深耕长三角地区低能级城市,有望受益核心都市圈需求外溢。2)2018年上半年新增土储同比增速达30%,且楼面价低于同行,新增土储楼面价/销售价格仅为25%。在地产步入平稳发展阶段时积极在核心都市圈的低能级城市拿地,且逐渐加强中西部布局,有望受益人口等政策红利带来的住房需求释放。3)招拍挂(占比50%)、收并购(27%)、合作(23%)等多元化方式拿地,预计将继续推动拿地成本下行。

    高周转成就高ROE,多渠道融资、激励体制完善助力持续发展。新城控股通过标准化开发流程常年保持资产高周转,驱动盈利能力提升,进而实现高于行业的ROE(2017年为29%)。融资环境渐紧,新城控股积极通过多渠道融资以降低融资成本,上半年综合融资成本为5.75%。公司综合实力上升使其融资空间增大,为后续发展提供稳定的资金保障。此外,公司基本形成长-中-短期互为补充的四大激励政策,针对高、中、基层管理人员,预计将有力提高公司利润水平。

    盈利预测与投资建议

    我们看好公司“住宅+地产”双轮驱动模式、优质土储、进取拿地带来的差异化竞争优势和广阔的发展前景。我们预计2018~2020年公司营业收入分别为615/839/1073亿元,分别同比增长52%/37%/28%;归母净利润分别为99/149/202亿元,分别同比增长64%/50%/36%,对应的EPS分别为4.39/6.60/8.96元。给予“推荐”评级。

    风险提示

    地产调控力度超预期;资金成本上升过快;销售不及预期。