房地产土地市场8月报:流拍增多、地价走弱,土地市场继续降温

投资要点 土地供应方面,8月住宅类供地环比+16%、同比+29%,累计同比+36%,8月宅地供应在基数走高背景下表现仍较不错,但考虑到9、11、12月均属高基数月以及近期土地流拍现象增多后政府供地意愿减弱,预计后续宅地供应同比或将略有走弱。土地成交方面,8月住宅类土地成交环比-17%、同比-4%,8月宅地成交在7月供给同比高增、8月基数略有上行下背景下表现低迷,更多源于土地流拍率持续走高影响。土地供需方面,8月土地成交/供应比0.61倍,较7月下降28%,成交溢价率9%,较7月再降3pct,分别创年内和16年9月高点以来新低;8月住宅类土地成交均价环比+1%、同比-6%;此外,1-7月,全国土地流拍数量高达796宗,并且下半年以来土地流拍明显增加,值得关注;8月土地成交/供应比、溢价率再创新低,预计土地市场的走弱或将约束地方政策的进一步从严以及改善房企毛利率的悲观预期。我们维持房地产小周期延长框架,并认为本轮供给端调控导致资源正快速向龙头集聚,融资集中度(15年25%vs.17年33%)->拿地集中度(15年14%vs.17年46%)->销售集中度(15年11%vs.17年18%),将推动头部房企的销售大增,继续看多地产龙头&蓝筹,并维持板块“推荐”评级,维持推荐龙头&蓝筹:保利地产、新城控股、融创中国、万科A、招商蛇口、金地集团;二线:中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

    支撑评级要要点

    供应:8月宅地供应环比+9%、同比+31%,表现仍较不错、但预计后续走弱 8月,百城各类型土地合计供应13,068万平米,环比+13%,同比+3%,累计同比+24%。环比来看,住宅用地+9%、商住用地+28%、商服用地+31%、工业用地+3%;同比来看,住宅用地+31%、商住用地+25%、商服用地+17%、工业用地-28%;累计同比来看,住宅用地+36%、商住用地+37%、商服用地+8%、工业用地+17%;其中,住宅类用地(住宅+商住)供应6,908万平米,环比+16%,同比+29%,累计同比+36%。环比来看,一线+34%、二线+38%、三四线-2%;同比来看,一线+47%、二线+29%、三四线+27%;累计同比来看,一线-10%、二线+29%、三四线+48%。8月宅地供给在基数走高下表现仍较不错,但考虑到9、11、12月均属高基数月,以及近期土地流拍现象增多后政府供地意愿减弱,预计下半年土地供应同比将大概率略有走弱。 成交:8月宅地成交环比-3%、同比+1%,成交继续放缓,预计走弱或将延续

    8月,百城各类型土地合计成交7,888万平米,环比-16%,同比-13%,累计同比+15%。环比来看,住宅用地-3%、商住用地-39%、商服用地+8%、工业用地-16%;同比来看,住宅用地+1%、商住用地-16%、商服用地-21%、工业用地-19%;累计同比来看,住宅用地+17%、商住用地+9%、商服用地-3%、工业用地+26%。其中,住宅类用地(住宅+商住)成交4,217万平米,环比-17%,同比-4%,累计同比+14%。环比来看,一线+79%、二线-10%、三四线-26%;同比来看,一线+27%、二线-9%、三四线-3%;累计同比来看,一线+3%、二线+2%、三四线+29%。在7月供给同比高增、8月基数略有上行下,8月宅地成交表现低迷,更多源于土地流拍率逐渐走高影响,考虑到资金趋紧、限价约束下土地市场整体走弱,叠加下半年高基数效应,成交同比或继续放缓。

    供需:8月土地成交/供应比继续走弱,溢价率再创新低,土地市场回归理性 8月,供需指标方面,百城住宅类土地供需比(成交/供应)0.61倍,环比下降28%。其中,一线0.93倍,环比上升34%,二线0.53倍,环比下降35%,三四线0.67倍,环比下降25%。价格方面,住宅类用地成交楼面均价4,958元/平米,环比+1%,同比-6%,其中,一线、二线和三四线分别环比-11%、-24%、+20%,分别同比-27%、-16%、+13%。溢价率方面,百城住宅类土地成交溢价率9%,较7月下降3pct,其中,一线0%、二线10%和三四线12%,分别较7月-6pct、-0pct和-4pct。8月土地成交/供应比继续走弱、溢价率再创新低,预计土地市场走弱或将约束地方政策进一步从严及改善房企毛利率悲观预期。

    风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧