房地产行业:龙头内生增长具备持续性,继续建议配置龙头

上周政策情况:北京推出公积金新政,广东、西安出台保障房政策

    上周,国务院金稳会强调积极贯彻执行稳健中性货币政策,适时适度预调微调。而地方层面,北京公积金收紧,首付比例上调,二套房“认房又认贷”,额度从80万下调至60万。保障房方面,广东提出共有产权房限售5年,西安计划2018-2021年筹建公租房20万套,共有产权房15万套。

    上周基本面情况:重点城市供给放量,低基数下推盘上涨显著

    根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积:上周,我们监测的39个城市商品房成交面积481.07万方,环比下降10.0%。月度数据来看,9月前13天,39城新房成交同比上升11.0%,分线来看,4大一线、12个二线、23个三四线城市分别同比上涨24.8%、4.6%、14.8%。推盘方面,重点13城市推盘力度继续加大,低基数下同比上涨71%。

    行业周观点:龙头内生增长具备持续性,继续建议配置龙头

    上周,统计局公布行业运营数据,具体来看,房企开工意愿较强,单月新开工同比增长26.6%,房企开工节奏明显前置,且开工规模领先销售,18年以来中期库存再次积累。展望未来,我们认为未来新开工的决定因素逐步由供给端的土地(决定了可开工的规模)转变为需求端的成交(决定了开工率),明年新开工或呈现小幅下滑。投资方面,投资增速依旧具备韧性,单月投资同比上涨9.2%,土地投资是支撑,展望明年,投资增速或将收窄,但是结构上,施工投资可能反弹,土地投资增速将放缓。销售方面,单月销售面积增速收窄至2.4%,在棚改边际减弱、需求提前透支下,三四线成交或逐步回落,考虑到去年四季度的高基数,或将在年底出现单月负增长,但本轮库存也处于低位,下行风险也可控。对一二线城市而言,供给改善、去化不差的情况下,成交仍将结构性改善。板块投资方面,本轮小周期行业竞争格局有所改善,集中度提升不可逆转,龙头未来业绩增长有保障(未来两年业绩能维持20%左右的增长),考虑业绩增长后19年动态PE不到6倍,龙头公司具备投资价值。我们继续推荐低估值的龙头房企,一线A股龙头推荐:招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股,二线A股龙头推荐:中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展、广宇发展,H股龙头关注:融创中国、中国金茂、合景泰富等,子领域推荐光大嘉宝和中国国贸。

    风险提示

    政策调控力度进一步加大;按揭贷利率持续上行;行业库存抬升快于预期;行业销售回落快于预期。