房地产行业2018年中报综述:业绩加速释放,偿债能力充足

业绩释放提速,盈利水平上升

    上市房企业绩增速加快,盈利水平上升,后续业绩具备保障。上市房企2018年上半年归母净利润增速约为36.7%,相比2017年提升约11.9个百分点,大型、中型房企增速高于小型房企,而且大型房企期间费用管控能力具备明显优势。上市房企盈利水平上升,上半年毛利率达到约31.3%,相比2017年上升约1.5个百分点。预收款项保持快速增长,龙头房企销售表现靓丽,上市房企后续业绩具备保障。

    回款良好融资收紧,偿债支出有所上升

    上市房企上半年销售回款良好,但受去杠杆环境影响,融资流入放缓且支出提升。销售回款方面,上市房企上半年表现良好,销售商品、提供劳务收到的现金同比增长约23.8%,相比2017年提升约8.1个百分点;融资方面,上市房企上半年融资流入增速放缓,同时偿债支出有所上升,借款收到的现金同比增长约6.8%,相比2017年下降约11.9个百分点,偿还债务支付的现金同比增长约39.3%,相比2017年提升约47.3个百分点。近期流动性环境边际改善,房企超短期融资券发行活跃,融资压力或将有所缓解。

    负债率仍在上行,短期偿债能力充足

    上市房企负债率仍在上行,短期偿债能力充足,中小型房企压力较大。上市房企负债率继续提升,2018年上半年末资产负债率上升至约79.9%,净负债率上升至约105.2%,相比2017年末分别上升约1.0和7.1个百分点。上市房企短期偿债能力充足,根据货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)计算,该比率在2018年上半年约为119.3%。对比来看,大型房企短期偿债能力较强,中小型房企偿债压力较大。

    投资建议:流动性边际好转,政策风险有望缓解

    流动性边际好转,政策风险有望缓解,估值修复空间有望打开,龙头房企配置价值凸显。板块走势的核心因素在于行业政策和流动性边际变化:1)宏观流动性环境改善,地产作为资金敏感性行业,有望从融资及需求两端边际受益;2)政策环境较为稳定,近期土地流拍现象增加,有利于政策风险缓解,估值修复空间有望打开。建议关注具备成本优势的稳健成长标的:万科A、保利地产、招商蛇口、新城控股、华夏幸福。

    风险提示:

    1.流动性环境改善或有不及预期风险;

    2.调控政策或有继续收紧风险。