招商蛇口:淡季增速领跑、累计拿地力度下降

事件:9月10日公司公告,公司8月实现签约销售面积65.83万平方米,同比增加100.35%;

    签约销售金额132.66亿元,同比增加83.16%。1-8月,公司累计实现签约销售面积483.99万平方米,同比增加37.26%;签约销售金额1033.63亿元,同比增加50.77%。

    淡季销售增速领跑,全年销售目标或可期:公司8月实现签约销售面积65.83万平方米,同比增加100.35%,较7月销售面积增速提升9.52pct;实现签约销售金额132.66亿元,同比增加83.16%,相对7月销售额增速收窄13.68pct。8月销售额增速低于销售面积增速主要源于期内销售均价有所降低,8月销售均价20151.91元/平米,较7月销售均价收缩4933.38元/平米,幅度达-19.67%;8月销售均价相对去年同期下降8.57%。1-8月公司实现签约销售面积483.99万平米,同比增长37.26%,较7月增速提升6.48pct;实现签约销售金额1033.63亿元,同比增长50.77%,较7月增速提升3.83pct;累计销售均价21356.43元/平米,同比增长9.84%,较7月增速收缩2.52pct。1-8月累计销售金额/18年计划销售额(1500亿)为68.91%(前值60.06%),较17年同期完成计划度68.56%略高近0.35pct。

    公司自5月开始集中加大推盘节奏,6-8月加大推盘的效果有较好的体现,在淡季,部分主流房企销售增速有所收窄下,公司销售增速领跑,未来在政策允许范围内,公司仍将持续加大、加快推盘力度,全年预期销售目标或能如期实现。

    补货均价/销售均价50.28%,累计拿地力度下降:8月公司新增土地项目6个,其中2个项目为100%权益项目,剩余5个项目公司所占权益在13.82%--50%之间,项目获取以合作/收购为主,;8月新增土地项目80%位于长三角区域,剩余20%为中西部区域,基本属于核心城市溢出效应较强的区域或者单核城市,区域布局优势强。按照权益总价/拿地总价计算8月新增项目的权益比例为68.86%(前值48.32%)。8月新增项目可增厚39.50万方土储资源,其中计容面积70.85万方,权益计容面积43.41万方;权益拿地额49.43亿元,平均楼面价10132.13元/平米;权益拿地额/销售额比例为37.26%(7月权益拿地额/销售额比例40.98%、6月权益拿地额/销售额比例29.57%),从1-8月拿地力度中位数为37.92%,如果按照累计权益拿地额/累计销售额,则8月份累计拿地力度为48.10%,且这一数据自5月(61.20%)开始逐步下降。平均楼面价相对8月销售均价占比为50.28%(7月楼面价/7月销售均价为41.02%、6月楼面价/6月销售均价占比为29.92%);从拿地成本上看,即使在扩规模下,公司对成本的管控仍具备优势。

    投资建议:公司聚焦居民客户、企业客户和政府客户需求的满足,开展社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务,协同发展;在资源获取上,公司内涵+外延双管齐下,优势显著;我们预计公司18-20年公司EPS 为1.92元、2.28元、2.62元,对应PE 分别为8.9X、7.5X、6.5X,维持“买入-A”评级,6个月目标价25.3元。

    风险提示:房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期