万科A:销售略低于预期,拿地增速同比放缓

事件:公司近日公布8月营运数据。

    单月表现略逊色,推盘力度低于预期。公司8 月份实现合同销售金额383.4 亿元,同比增长3.5%,环比下降15.1%,合同销售面积257.4 万方,同比下降6.0%,环比下降16.1%。销售金额和销售面积在基数并不高的情况下,创下今年除2 月以来最低(2 月受春节影响,销售金额为356 亿元),推盘力度略低于预期。从销售单价来看,8 月销售均价为14895 元/平,依然维持在一个较高的水平。

    累计销售增速较低,但全年销售目标无碍。公司今年1-8 月累计销售金额3881.4 亿元,同比增长11.0%,累计销售面积2599.6 万方,同比增长8.7%,分别较上月下降了0.9 个百分点和1.9 个百分点。公司累计销售单价14931 元/平,同比增长2.1%。公司今年上半年销售增速略低于预期,3-5 月的累计销售额同比增速均在5%以下,从6 月开始回到10%以上,但近2 月仅是在11%左右徘徊。我们预估公司全年销售额6300 亿,目前已完成目标的61.6%,顺利完成全年目标的可能性很大。

    拿地依然积极,但同比增速放缓。公司8 月新增项目20 个,权益建面261.2 万方,同比下降33.1%,环比下降40.0%,支付权益价款164.4 亿元,同比下降45.4%,环比下降35.4%。主要源于去年下半年公司拿地积极,高基数导致同比增速明显放缓。公司8月拿地均价6294元/平,占8月销售均价的42.3%,较上半年提高了8.6个百分点。上半年,公司获取新项目117个,权益建面1,144万平方米,权益地价约578.2亿元,拿地均价为5,054元每平方米,上半年公司拿地较为积极。按现有货值估算NAV折让25.2%。

    新业务投入增大,长租业务值得关注。公司在新业务孵化和布局方面领先同行, 长租公寓今年已确认为公司的核心业务,截至上半年末已覆盖30 主要城市,获取房源超16 万间,开业超4 万间,平均出租率约92%。印力商业平台管理项目总建面915万方。物流仓储已获取项目84个,总建面626万方。

    盈利预测与评级。预计2018-2020 年EPS 分别为3.20 元、4.04 元、4.95 元, 对应PE分别为7倍、6倍、5倍。考虑到公司作为A 股地产龙头业绩稳健增长, 维持“买入”评级。

    风险提示:结算进度或低于预期、长效机制或超预期出台。