世联行:业绩平稳增长,收入结构优化

业绩小幅增长。上半年公司实现营业收入36.7亿元,同比增长10.0%,归母净利润3.0亿元,同比增长4.6%。业绩小幅增长主要因:1)公司交易后服务(含金融服务及装修服务)发展顺利,收入同比增长118.3%至5.7亿元;2)期内公寓管理、世联空间等资产运营服务快速发展,收入同比增长155.8%至2.9亿元;3)代理销售业务结算受国家金融政策影响,收入同比减少2.4亿元。受公寓前期运营及拓展成本等影响,资产服务业务毛利亏损1.6亿,导致整体毛利率同比下降0.77个百分点至22.4%。

    代理销售规模略降,已售未结资源丰富:上半年公司代理业务实现代理销售22万套,同比下降17.6%,平均代理费率0.83%,较前期略增0.01个百分点。期末累计已实现但未结算的代理销售额约4268亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约32.7亿元的代理费收入;其中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约3644亿元,将为公司带来约26.9亿元的代理费收入。同时截至期末,公司互联网+业务业务尚有未结转的预收款金额2.1亿元,奠定未来业绩增长基础。

    金融服务业务持延续高增长:应市场环境和客户需求的变化,公司积极研发新的金融服务产品,上半年顺利完成个人经营贷款、个人消费贷款、中小微企业贷款、权益性贷款四大系列22项产品落地。公司遵循以金融政策及合规发展为本,注重信贷业务审核与风控的加强、信贷资产质量的提高,期内金融服务收入同比增长88.7%;实现毛利2.4亿元,同比增长82.2%,毛利占比提升8.6个百分点至29.5%。

    抢先布局长租公寓,物管服务稳步增长:期内公司积极拓展扩大公寓管理业务规模,运营间数近3万间,覆盖核心一二线城市,运营6个月以上项目出租率超90%。公寓管理业务实现收入1.67亿元,同比增加146.7%。期内物业在管全委托项目较上年同期增加17个,收费面积增加167.3万平方米,实现营业收入2.29亿元,同比增长13.9%,保持稳步增长。

    投资建议。由于长租公寓业务规模扩张较快,造成的前期拓展成本和运营成本支出超出此前预期,小幅下调公司盈利预测。预计2018、2019年EPS 分别为0.57(-0.07)元和0.70(-0.09)元,当前股价对应PE分别为11.8倍和9.5倍。考虑公司长租公寓短期仍难以贡献业绩,同时传统代理业务受到调控和市场调整冲击,下调评级由“强烈推荐”至“推荐”,中长期来看,公司坚定转型存量服务市场,资管服务链日趋完善,金融服务版块强化风控,率先布局长租公寓市场,持续看好。

    风险提示:1)当前房地产市场在不同地区的发展水平不均衡;尽管目前公司代理顾问业务的全国布局已经基本完成,但各地区公司尚处在不同的发展阶段。可能存在某个地区市场突然出现了市场机会,但当地公司的经营团队因缺乏经验而无法把握时机,或无法及时规避突然出现的市场风险;2)政府下一阶段执行的房地产政策存在不确定性,从而对市场成交及公司代理销售产生影响;3)目前按揭利率连续19个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响代理销售表现。