万科A:销售及投资表现稳健,投资侧重二线城市

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    万科公告2018年8月经营数据:2018年8月份公司实现合同销售金额383.4亿元,同比增长4%;销售面积257.4万平方米,同比减少6%。2018年1-8月,累计销售金额3881.4亿元,同比增长11%;累计销售面积2599.6万平方米,同比增长9%。

    点评

    8月销售表现平稳。万科8月份实现销售面积257.4万平方米,同比减少6%;销售均价为14895元/平米,同比增长10.1%,环比增长1.2%;公司单月合同销售金额稳中向好,同比增长4%。从累计数据看,公司1-8月份累计销售金额和销售面积分别同比增长11.0%和8.7%,预计下半年随着供货增加,销售有望持续回暖。

    拿地节奏主动放缓,成本保持低位。万科8月份共获取25个新项目,其中5个为物流地产项目,20个为新增土地项目。公司单月新增土地项目建筑面积达356.1万平米,权益比例73%;拿地总成本222亿元,同比下降56%(不包括物流项目)。8月拿地金额占销售金额比重为58%,单月拿地均价仅6227元/平米,占当期销售均价的42%。从区域分布看,公司坚持全国化布局,在上海、杭州、宁波、台州、天津、沈阳等城市积极拿地,一线、二线、三线城市拿地成本占比分别为8%、77%、15%。从累计数据来看,公司1-8月累计拿地成本1933亿元,同比增长16%;新增建面达3436万平米,同比增长21%;公司拿地力度持续扩张,确保土地储备规模持续提升。物流地产方面,1-8月公司累计获取43个项目,新增项目建筑面积达277.4万平米,权益比例93.4%,物流地产业务发展进一步提速。

    中报业绩符合预期。2018年上半年公司营业收入、归母净利润分别同比增长51.8%、24.94%。营业收入大幅增长主要系主营业务房地产结算收入同比增长53.59%。上半年公司销售毛利率、净利率分别为34.33%、12.76%。

    投资建议:万科作为行业龙头,坚持“三大都市圈+中西部重点城市”的城市布局,销售规模持续扩张,拿地力度持续提升。同时在多元化业务方面,万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行了前瞻布局,业已逐渐成熟。我们预计公司2018-2020年EPS分别为3.28、4.10、4.96元,对应PE分别是6.96、5.56、4.60倍,维持“买入”评级。

    风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险;棚改货币化不达预期。