首开股份2018年中报点评:业绩靓丽,开竣工积极

上半年业绩同比+337%,小幅超预期,源于结算加速、投资收益大幅提升

    18H1公司实现营业收入175.5亿元,同比+57.1%,较预告167.5亿元略超4.8%;归母净利润13.8亿元,同比+337.4%,较业绩预告12.2亿元超13.1%;每股收益0.45元,同比+583.5%;营收和业绩大增且均创历史新高。18H1公司业绩表现亮眼源于结算加速、营收增长较快、通过联营、合营实现投资收益大增以及去年同期低基数效应凸显。毛利率和净利率分别为21.6%和7.9%,分别同比-5.7pct和+5.1pct;三项费用率合计8.3%,同比-2.4pct,其中销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为2.0%、2.4%、3.9%,同比分别-0.7pct、-0.7pct、-1.0pct,三项费用率得到优化。公司净资产收益率4.7%,同比+3.6pct,源于净利率提升、杠杆加大。

    上半年销售额同比-20%,积极开工预示推盘放量、或推动下半年销售改善

    18H1公司实现签约销售金额307.8亿元,同比-19.7%;签约销售面积120.4万平米,同比-19.3%;销售回款279亿元;分别完成半年分解计划的104%、94%和101%,销售预期基本完成。18H1公司实现开复工面积1,390万方,同比+28%;新开工面积297万方,同比+33%;竣工面积123万方,同比+34%;公司全年计划新开工596.3万平米,同比+6.4%。截至18H1末,公司预收账款达515.6亿元,可覆盖17年结算收入143.1%,可结算资源较多。考虑到公司新开工、竣工均提速,预计下半年公司推盘力度或将有所加大,推动后续销售改善,并且下半年结算保持较快速度。

    上半年拿地谨慎,布局仍以一二线城市为主,多元融资、杠杆率稳中略升

    18年上半年公司新增北京、深圳、天津、苏州、成都等后续项目5个,计容建面50.0万平米,同比-81.2%,对应总地价73.6亿元,同比-87.8%,公司拿地仍以北京为核心,并拓展核心一二线城市,资源优质;同时,公司在北京地区棚改工作有序推进,逐步形成规模。18H1公司新增融资共计约232.5亿元,其中房地产开发贷款和信托贷款共计约92.1亿元,中期票据25亿元,短期票据15亿元,超短期票据10亿元,平安首开丽亭宝辰信托受益权资产支持专项计划(ABS)14.4亿元,保险债权投资计划76亿;上半年公司累计归还各项贷款190.8亿元,当期净增融资规模41.7亿元。截至18H1末,资产负债率、净负债率分别为80.8%、176.4%,较17年末分别+0.2pct、+1.0pct,杠杆略升。

    投资建议:业绩靓丽,开竣工积极,维持“推荐”评级

    首开股份作为北京龙头国资房企,通过棚改、多方联合等各种方式在京内积极拿地,公司在北京国资房企整合中整合优势明显。18H1末公司预收账款516亿元,可覆盖17年全年结算1.43倍,业绩锁定性较高。我们维持公司2018-20年每股收益预测1.10、1.31和1.48元,目前股价对应18-20年PE为6.1/5.1/4.5倍,目前PB仅0.58倍,维持目标价7.70元,维持“推荐”评级。

    风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。