光明地产:积极扩储,持续成长

高毛利项目结算推动净利润大幅增长,全年销售可期:上半年归母净利润增长幅度远高于营业收入的原因在于:1、报告期内华东地区高毛利项目的结算推动公司房地产开发业务毛利率上升至40.72%;2、报告期毛利提升导致土增税增长明显,叠加去年投资收益的高基数影响,综合净利率较上年提升3.62个百分点至12.97%。公司1-6月签约金额135.95亿元,同比增长28.73%,完成全年销售目标的54%;公司上半年推盘意愿积极,新开工面积同比增长204%。我们认为,公司上半年尤其是二季度的新开工将为下半年销售提供充足的货值,下半年公司位于上海金山区的大盘项目金山府也即将开盘,公司实现全年销售目标值得期待。

    补货意愿强烈,商业模式创新转型升级:1-6月公司新增土储76.09万平,同比增长1187%;上半年拿地建面占销售面积71%,彰显积极的扩土储意愿。区域结构来看,以上海为核心的华东地区为主,并加大中西部布局,分别在成都、长沙获取项目。公司还积极推进商业模式的创新转型升级,在保障房、城中村、历史名镇、殷实农场、城市更新、租赁房、物流园区领域积极推进。我们认为,多元化灵活拓展方式将成为公司未来拓展上海土储的重要手段及途径,公司将继续依靠资源禀赋和商业模式创新转型升级巩固自身在上海地产相关领域的优势地位。

    积极拓展融资方式,负债水平有所上升:继2月发行8.8亿元上海国企首单CMBS后公司又于8月发行了6亿元永续债,利率7.25%;同月,公司又与太平洋资管签署5年期债权投资计划。截止6月末,公司净负债率161%,短债压力1.43,较2017年末分别上升27个百分点和0.13。我们认为,公司依托大股东的资源和平台优势,积极探索创新融资方式,将为自身获取资源和持续成长提供长期稳定优质的资金来源。

    盈利预测与投资评级:我们预计公司2018年、2019年EPS分别为0.90元、1.00元,维持“买入”评级。

    风险提示:一二线城市政策调控延续,结算不及预期等。