光明地产2018年中报点评:销售业绩表现亮眼,夯实主业多元发展

公司2018年上半年实现营收64.36亿元,同比增长8.38%,归属上市公司股东净利8.35亿元,同比增长220.71%,EPS0.37元。

    盈利能力提高致业绩大幅增长,销售表现亮眼

    上半年公司净利增速大幅增长,一方面是去年同期基数较低(去年87%净利集中在下半年),另一方面是毛利率及管控效率提升:1、随着近两年行业回暖期成交项目陆续结转,报告期地产业务结算毛利率同比扩大22.45个百分点至40.72%;2、公司管控效率进一步提升,报告期内公司销售管理费用率为2.70%,同比收窄0.32个百分点。

    销售方面,公司2018年上半年实现销售额135.95亿元,同比增长28.73%,实现销售面积107.01万方,同比下降1.86%,其中二季度实现较高增长,18年Q2销售额、销售面积增速分别为49.6%、22.2%。展望下半年,公司可售货值充裕(上半年新开工198.7万平,同比大涨204%),其中长三角是供应主力,叠加目前一二线成交反弹趋势,我们认为全年有望250亿元的销售目标。

    多元化方式拓展资源,财务结构进一步优化

    报告期内,公司充分整合各方资源优势,除招拍挂方式外,积极通过兼并收购及同业合作等多种方式拓展资源,2018年上半年新增土储面积76.09万方,同比增长1187%。从拿地结构来看,上半年新增土储接近80%仍位于长三角(按金额)。公司未来将逐步形成上海占50%、江浙长三角占25%、全国其他重点城市占25%的基本布局。

    由于公司拿地相对积极,上半年公司杠杆率有所提升,18年中期末净负债率为160.81%,较17年末扩大27.46个百分点。融资方面,报告期内公司积极探索融资创新渠道,继去年成功发行8.8亿元CMBS之后,上半年成功注册35亿元永续中票且已成功发行第一期6亿元;近期成功注册8亿元中票、与太平洋资管合作设立4.3亿元的债权投资计划;同时大股东及关联方拟在年内提供不超204亿元的借款支持,从而为企业未来发展提供资金支持。

    积极探索转型,加速多产业协同整合

    公司除了地产外横跨多个业务板块,在集团资源支持下,公司将积极利用现有多元产业优势,培育企业新的增长点,促进产业间协同发展,如:1、商业平台。公司积极寻求优质商业资源整合协同的市场机会,以城市服务、社区活动为重心,以线上的轻资产链接线下重资产的实体支撑;2、冷链物流。以产业和园区为载体,通过冷链、冷库、配送、贸易的有机结合,激发物流板块的活力;3、物业管理。公司利用现有的品牌口碑、经营社区和资源优势,将升级服务资源作为发展基石,通过整合线上线下资源共同发展,扩大物业品牌影响力。

    盈利预测与投资评级

    公司发展迅速,2018年上半年销售保持高增长,而冷链物流业务具备较大的发展空间。公司土储丰富,以上海为核心,积极向周边二三线城市拓展。我们预计18/19年EPS为0.84元、1.01元,对应PE倍数为4.92x、4.09x,维持“买入”评级。

    风险提示事件:公司销售不达预期、行业调控及流动性继续收紧等。