万科A2018年半年报点评:地产更加稳健,探索新增长极

维持增持评 级,公司收入确定性依然维持高位。因此,维持2018~2020年EPS 不变,为3.36/4.58/6.03元,对应PE 为6.9/5.1/3.9倍,维持增持评级,目标价维持不变。

    利润增速符合预期,表内项目毛利率增厚。1)公司上半年竣工面积917万方,带动收入确认1060亿元,由于少数股东权益从27%提升到33%,投资收益占比从11%下降至4%,使得最终归母净利润为91亿元,增速低于收入增速,为+25%;2)毛利润率继续在扩张,达到34%,毛利率的提升可以使得表内业绩确定性继续提升。

    新会计准则影响3.7pct 的收入增速和-4.1pct 的利润增速。新会计准则下收入确认变更为控制权转移。2018年上半年公司营业收入多增25.7亿元,营业成本多增34.8亿元,归母净利润减少3.0亿元。对应到毛利润率下降1.7个pct,归母净利润率下降0.5pct。

    上半年地产业务依然谨慎,非地产业务扩张明显。1)拿地强度依然保持34%的低位,后续万科地产业务将继续低增长;2)有息负债达到2229亿元,增长+60%,反推公司在非地产业务方面的大幅度增长,主要包括a.物业签约面积4.7亿平方米,实现收入41.6亿元,b.租赁业务,累积获取16万间,开业4万间;c.商业地产,管理项目126个,面积915万方;d.仓储物流,面积626万方,出租率95%。

    催化剂:公司拿地重启扩张,或者新业务利润释放。

    风险提示。行业融资政策进一步收紧。