光明地产:开发业务稳增,估值具备优势

核心观点 公司发布半年报,2018上半年实现营收64.36亿元,同比增长8.38%;实现归母净利润8.34亿元,同比增长220.71%;实现扣非归母净利润8.20亿元,同比增长168.59%;加权平均ROE较2017H1增加4.85pct至7.77%。公司总体业绩符合我们预期,维持2018-2020年EPS为0.83、0.92、1.05元的盈利预测,维持“买入”评级。

    出售商业资产,上半年归母净利高增长 公司上半年归母净利润实现较高增长,主要因为一季度出售了部分高毛利商业资产。根据《光明房地产集团股份有限公司2018年度第一期中期票据募集说明书》,一季度公司通过协议转让方式出售所持有的上海市丽水路58-88号商业房地产,估计至少能取得9亿收入,毛利率超过80%。上半年末公司预收账款达121.34亿元,同比2017年末增长45.46%, 开发业务加速周转,拿地延续高强度 公司上半年销售金额135.95亿元,同比增长28.73%;新开工198.70万平,同比增长204.24%。我们认为公司加速新开工是为了保障全年的销售推盘量,加速去化和回款,全年销售金额预计将超过250亿元。为了补充可售资源,公司延续2017下半年以来的拿地强度,上半年新增房地产储备面积76.09万平,同比大增1187.48%。公司分别于2018年1月、7月通过招拍挂竞得上海市保障房和城中村改造项目,未来有望继续借助集团优势,在上海市保障房和城中村改造项目、崇明岛2000亩土地开发、集团内部兄弟公司土地和仓储资源对接等方面寻求新的业务机会。

    绝对估值和相对估值均具备吸引力 绝对估值方面,据我们首次覆盖报告测算,公司RNAV为8.40元,股价相对RNAV折价50.83%。相对估值方面:纵向来看,公司当前PE(TTM)仅为3.81倍,处于2015年9月重组上市以来的最低水平。横向来看,我们选取中小房地产开发企业中,具备当地国资委背景、偏重开发业务的华发股份、上实发展、北京城建、华远地产作为可比公司,2018年平均PE为7.65倍,平均PEG为0.83(Wind一致预期)。而据我们测算,公司2018年PE仅为4.99倍,PEG为0.39,存在一定低估。

    开发业务稳增+估值具备优势,维持“买入”评级 公司开发业务通过加快周转实现销售稳健增长,拿地维持高强度;绝对估值和相对估值均具备吸引力。我们维持2018-2020年EPS为0.83、0.92、1.05元的盈利预测。参考可比公司2018年7.65倍的PE估值,考虑到公司2018年净利润同比预计略有下滑、2018-2020年规模净利润增速预计略低于可比公司,我们给予公司一定折价,维持公司合理估值水平为6.5-7倍的判断,维持目标价5.40-5.81元和“买入”评级。

    风险提示:可售货值相对偏低;房地产销售可能受到调控政策、棚改贷款收紧的负面影响。