招商蛇口:投资收益大幅提升,销售增速超预期

事件:公司发布半年报,2018年上半年实现营业收入209.9亿元,同比增长6.6%;实现归属于上市公司股东净利润71.2亿元,同比增长97.5%。 毛利率大幅提升,投资收益增厚公司业绩。上半年公司业绩大幅增长主要由于:(1)结算项目单价提高,公司毛利率较去年同期提升16.9个百分点至42.7%;(2)合营项目带来投资收益49.7亿元,较上年同期大幅增长78.4%。总体而言,上半年公司净利率为38.0%,同比升高了16.7个百分点,考虑到公司上半年销售单价依旧维持在高位,前7月累计销售单价为21,556元每平方米(+15.7%),后期毛利率也有较好支撑,财务费率和投资收益表现需要关注。

    销售增速超预期,拿地显现积极态势。截至7月末,公司累计实现签约销售额901.0亿元(+46.9%),签约销售面积418.2万平米(30.8%),增速表现超出预期。拿地方面,上半年公司新增土地储备计容建面751 万平方米(+231%),总地价603.4 亿元(+71.0%),其中权益建面489.3万方,并通过收并购增加了约11,662 亩园区土储资源。考虑到公司2018年可推盘货值预计达3000亿,保守按60%去化率估算2018年销售额有望突破1800亿。

    园区资源优质,邮轮产业经营效率改善明显。公司聚焦社区开发与运营、园区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大业务板块,拥有“前港-中区-后城”独特的发展经营模式。园区板块在今年上半实现收入30.5亿,同比增长24.6%,表现出稳健增长的态势。邮轮产业毛利率在今年上半年达到50.1%,相比去年同期改善显著,说明经营效率提升明显。上半年公司在蛇口的邮轮母港实现邮轮靠泊次50次(+85%),邮轮客流量18.4万人次(+207%)。

    资金成本优势明显,发展租赁拓宽融资。报告期内,公司顺利发行合计约110亿元中短期债券,截至6月末公司平均融资成本仅为4.87%。公司积极布局长租公寓,上半年新增13 个长租公寓项目(24.1 万平方米/5,134 间),合计已布局近2 万间。公司积极通过租赁资产拓宽融资渠道,首发的20 亿元“招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”,为国内首单储架式长租公寓CMBS 产品,后期又与建行注册首单银行间长租公寓ABN,规模达200亿。

    盈利预测与投资建议。预计2018-2020 年EPS 分别为2.00 元、2.48 元和2.92 元,当前股价对应PE 分别为9 倍、7 倍、6 倍。考虑公司优质资源及超高增速给予公司2018 年10 倍估值,对应目标价20 元,维持“买入”评级。

    风险提示:销售增长或低于预期、园区地产协同效应持续性或不强等。