房地产行业2018年1-7月数据点评:累计投资当月反弹,销售持续超预期

1-7月数据关注点:房地产开发投资增速高位翘尾,新开工累计同比增速连续三个月回升,单月同比增长29.44%,反应出房企补库存意愿强烈。主要原因有:1)1-7月三四线销售情况较为良好,推动企业加快开工补库存;2)部分城市闲置土地的查处较为严厉,低库存城市督促企业开工,推动企业加快开工;3)土地购置费用和施工成本上升带来投资增长;4)考虑到后续三四线棚改向实物安置倾斜,房企把握窗口期,加快开工销售抢种抢收。

    1-7月行业销售增速继续超市场预期,连续四个月上升,单月增速提升。从跟踪的分线销售数据来看,1-7月一线销量逐渐见底,销售面积单月同比转正且高增长,累计同比跌幅收窄;二线销售面积、金额单月同比增幅扩大,累计同比增幅扩大;三四线销售面积和金额单月同比增速下滑,累计同比增速维持高位。我们维持此前判断,一二线销量在低基数以及需求边际改善情况下有望平稳或者增长,三四线销售增速受调控以及棚改影响回落。

    房地产投资同比增长10.2%。2018年1-7月全国房地产累计开发投资为65886亿元,同比增长10.2%,增速比1-6月份增加0.5个百分点。1-7月商品住宅投资46443亿元,同比增加14.2%,增速较1-6月增加0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资比重为70.5%。房地产新开工同比增长14.4%。1-7月,全国房地产开发企业房屋新开工面积114781万平方米,同比增长14.4%,增速较1-6月份提高2.6个百分点。1-7月销售同比增速小幅提高。1-7月商品房销售面积89990万平方米,同比增长4.2%,增速比1-6月份提高0.89个百分点。1-7月商品房销售额78300亿元,同比增长14.4%,增速比1-6月份提高1.2个百分点。

    分线来看,一线销售跌幅收窄,二线、三线销售增速上行。1-7月一线商品住宅销售面积1630万平方米,累计同比下降16.2%,跌幅收窄6.1个百分点;二线商品住宅销售面积15200万平方米,累计同比增加8.8%,增速提高2.7百分点;三线商品住宅销售面积61215万平米,累计同比增长3.82%,增速提高0.52个百分点。1-7月一线商品住宅销售额4475亿元,累计同比下降14.7%,跌幅收窄7.5个百分点;二线商品住宅销售额17331亿元,累计同比上升18.6%,增速提高3.1个百分点;三线商品住宅销售额44522亿元,累计同比上升19.6%,增速提高0.1个百分点。

    l房企到位资金增速回升,资金面小幅改善。2018年1-7月全国房地产资金来源总量达到93308亿元,较去年同期增长6.4%,增速比1-6月份上升1.8个百分点。从1-7月总资金来源构成情况来看,国内贷款占房地产资金来源的15.05%,利用外资占比0.04%,自筹资金占比32.35%,其他资金占比52.56%。

    投资建议:7月累计投资增速反弹,造成市场重新担忧后期房地产政策易紧难松。我们认为目前只要坚持因城施策,政策从紧将更多集中于热点城市,对总量影响更大的非热点城市政策有限。以上因素造成行业总量仍保持高位,优质上市企业销售增速不会受到明显冲击。

    地产蓝筹2018年当前估值水平6XPE,看好地产物业子版块,住宅看好五虎组合【万科A、保利地产、新城控股、蓝光发展、阳光城】,18年新推招商蛇口、华夏幸福、中南建设、光大嘉宝。

    风险提示:行业面临基本面下行风险。