房地产行业:销售增速略超预期,到位资金增速创新高

投资增速维持高位,土地购置持续回暖。2018年1-7月份,全国房地产开发投资65886亿元,同比名义增长10.2%,增速比1-6月份提升0.5个百分点。受土地购置费同比高增影响,房地产投资增速高位稳定。同时,2018年1-7月土地购置也持续回暖,1-7月土地购置面积13818万平米,累计同比增长11.3%;其中7月单月土地购置面积2733万平米,同比增长32.1%,增速创半年来新高。房屋新开工面积114781万平方米,同比增长14.4%,增速提高2.6个百分点,增速创2016年7月以来新高。我们认为新开工高增可能与部分企业抢开工加速周转有关。

    销售增速略超预期,持续向好。2018年1-7月份,商品房销售面积89990万平方米,同比增长4.2%,增速提高0.9个百分点。商品房销售额78300亿元,增长14.4%,增速提高1.2个百分点。尽管2018年仍有众多城市加强调控,但我们看到销售韧性很强,销售面积增速持续回升。分区域看,1-7月东部、中部、西部、东北四个地区销售面积增速分别为-3.8%、12.7%、10.5%、0%,销售面积增长主要依赖于中部、西部地区拉动;从销售金额看,东部、中部、西部、东北四个地区增速分别为5.8%、26.5%、28.3%、15.8%。

    到位资金更加依赖销售回款。2018年1-7月,房地产企业房地产开发企业到位资金93308亿元,同比增长6.4%,增速提升1.8个百分点,创2018年以来新高。其中国内贷款14045亿元,同比下降6.9%;定金及预收款31013亿元,同比增长15.1%;个人按揭贷款13655亿元,同比下降1.4%。受行业融资收紧和整体降杠杆环境影响,按揭和国内贷款增速维持负增长状态,房企到位资金更依赖销售回款。

    投资建议:预计2018年房地产行业销售将保持稳态,龙头房企竞争优势进一步凸显,强者恒强。在当前面对重大不确定性的环境下,我们认为地产仍是为经济托底、拉动内需的重要力量。板块目前估值处在历史底部水平,增速与估值不匹配,建议重点关注。持续推荐新城控股、保利地产、招商蛇口、金地集团、中南建设、万科A、金科股份、绿地控股、荣盛发展、蓝光发展,H股推荐旭辉控股集团、金地商置、龙光地产、合景泰富、宝龙地产。

    风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、股东变动、施工、拿地等);汇率波动风险。