中南建设2018年中报业绩点评:利润率触底回升、负债显著优化,业绩拐点已现
上半年业绩同比大增180%,3年增10倍股权激励业绩承诺彰显发展信心
2018H1公司实现营业收入153.2亿元,同比增长20.9%;实现归属上市公司股东的净利润9.3亿元,同比增长180.1%,业绩贴近预增上线;基本每股收益0.25元,同比增长180.2%;报告期末毛利率和归母净利率分别为22.2%和6.1%,同比分别增长5.6pct和3.4pct,由于公司老项目基本结清、16-17年涨价项目进入结算,后续毛利率望持续改善;三项费用率费合计10.4%,同比增长2.4pct。此外,公司在7月17日公布股权激励计划,行权价格为6.33元,分三年行权,对应2018-2020年业绩考核要求为以2017年公司归母净利润为基数,分别同比增长不低于240%、560%和1060%,即未来三年业绩分别为20、40和70亿元,三年CAGR126%,彰显了公司强烈的发展信心。
上半年销售额同比+44%,高价项目结转+高预收款覆盖保障业绩量质齐升
2018H1公司实现销售金额652亿元,同比增长44%;销售面积520万平方米,同比增长20%;其中销售金额中江苏区域占比50%(南京10%、苏北7%、苏南10%、苏中23%)、杭州区域占比7%、西安区域占比7%,销售进一步实现均衡布局。2018H1末公司预收账款921.6亿元,同比增长34.7%,覆盖2017年地产结算金额4.1倍,充分保障未来结算放量。考虑到公司项目布局以长三角三四线城市为主,该区域16-17年市场火热,房价涨幅较大,当期销售净利率得到大幅度改善,明后年业绩将持续“质”与“量”双升。
上半年积极拿地加仓、同时成本控制得当,深耕长三角、加速全国布局
2018H1公司新增项目80个,拿地面积合计1,138万平方米,拿地金额合计493亿元;拿地均价4,333元/平,占比当期销售均价35%,成本控制得当。公司拿地主要聚焦长三角、珠三角和京津冀都市圈以及内地核心城市,全国战略布局进一步完善。2018H1公司拿地面积占比当期销售面积219%,拿地金额占比当期销售金额76%,属于积极的加仓拿地模式;其中拿地面积占比较多的城市分别为:宁波17%、南通12%、重庆6%、济宁5%、佛山5%、西安5%,业务布局更加完善。截至2018H1末,公司在建开发面积合计3133万平方米,未开工面积合计2272万平方米,支持未来更快的发展。
毛利率触底显著回升,拿地扩张中负债率显著下降、并结构持续优化
2018年上半年公司毛利率、房地产开发毛利率由去年同期的16.6%、17.7%分别上升到22.2%、24.2%,分别提高5.6pct、6.7pct,毛利率显著步提升,盈利能力明显改善。2018H1末有息负债571.5亿元,同比增长31%,但低于上半年经营性现金流入755.1元,从而保证了加仓拿地的同时负债率稳步下行,2018H1末资产负债率和净负债率分别为89.9%和192.9%,较2017年末分别下降0.7pct和40.3pct。从结构来看,有息负债中短债合计146.5亿元,占比仅26%;有息负债中,银行贷款占比52%、债券类占比23%、非银金融机构贷款占比25%,银行贷款+债券占比较2017年提升2.0pct,负债结构持续优化。
投资建议:利润率触底回升、负债显著优化,业绩拐点已现,重申“强推”
中南建设在2016-17年期间在陈凯的带领下经历了全方位的积极变革,自主权增强与市场化机制造就全新中南,推动公司进入高速增长阶段。我们维持公司2018-20年每股收益预测为0.61、1.09和1.89元,现价对应18-20年PE仅为9.3/5.2/3.0倍、较每股NAV16.81元折价66%,并且现价较股权激励行权价以及陈凯持股成本分别折价10%/20%,维持目标价8.50元,重申“强推”评级。
风险提示:三四线城市销售不及预期。