中南建设:业绩大跨步、利润率底部回升

事件:8月14日,公司公告2018年半年度报告:实现营业收入153.16亿元,同比增长20.89%,实现归属上市公司股东净利润9.27亿元,同比增长180.08%;实现每股EPS0.2499元,同比增长180.16%。

    业绩大跨步:1)业绩大幅增长180%:上半年公司实现营业收入153.16亿元,同比增长20.89%;实现归属于上市公司股东净利润9.27亿元,同比增长180.08%;其中营业收入的增长主要源于报告期内结算项目较多;归属上市公司股东净利润的增长既得益于期内净利率的提升,同时受益于合作项目的利润分配带来的投资收益的增长(期内投资收益2.59亿元,同比+454.09%,占归属上市公司股东净利润比例为28%)。2)毛利率与净利率均有改善:报告期内,公司销售毛利率22.23%,较上年同期提升5.59pct,其中房地产结算毛利率24.35%(提升6.68pct)、建筑施工毛利率12.83%(略微提升0.69pct)、物业酒店及其他毛利率35.60%(提升1.50pct)。报告期内,公司三费比例中销售费用率、管理费用率有较大提升(分别提升1.9pct、1.2pct),财务费用率下降(收缩0.7pct);但受益于毛利率的较大改善,整体销售净利率较上年同期提升3.67pct至6.66%。3)偿债能力强:报告期末,公司资产负债率89.86%,较上年同期提升1.86pct,但从剔除预收款后的资产负债率看,仅为41.19%,较上年同期收缩7.21pct。从期限结构上看,一年内到期的非流动负债及中短期借款占比为25.63%,较为可控。报告期末,公司在手现金191.82亿元,同比增长72.10%,货币资金/(一年内到期非流动负债+中短期借款)为130.95%,偿债能力强。

    预收款锁定率301.65%:1)业绩锁定强:报告期末,公司已售未结预收款921.62亿元,同比增长73.58%(提升32.64pct),预收款/17年营收为301.65%,预收款锁定率高。2)货源充足、补货面积/上半年销售面积为2.19:上半年公司新增项目80个,规划建筑面积合计1138万平方米;结合公司月销公告数据,上半年补货总成本240.64亿元,补货均价为2114.59元/平米,补货总价/上半年销售额为36.88%,补货面积/上半年销售面积为2.19,补货均价/销售均价为16.86%,可见公司在报告期内拿地力度较大,但补货成本相对较低。公司主要聚焦长三角、珠三角和京津冀都市圈,并对内地核心城市的战略布局进一步完善,截至期末持有项目258个,在建开发面积合计3133万方,未开工面积2272万方,为公司未来业绩增长奠定基础。

    投资建议:公司17年以逐步引进明星经理人及管理团队,经营管理新气象,管理能力及效率逐步提升;作为深耕三四线城市的长三角区域房企,公司逐步向一、二线挺进,兼顾深耕与扩张,资源充足、销售提速。我们按照首次授予扩大股本,预计公司18-20年公司EPS为0.52、1.00、1.31,给予“增持-A”评级,6个月目标价7元。

    风险提示:房地产市场不及预期、政策调控因素、公司经营不达预期。