保利地产:业绩符合预期,土储大幅增长

事件:公司发布2018年半年度报告,上半年实现营业收入总额595.4亿元,同比增长9.3%;实现利润总额127.0亿元,同比增长24.7%;实现归属于上市公司股东的净利润65.1亿元,同比增长15.1%。

    综合毛利率大幅提升,投资收益显著增长。公司归母净利润同比增幅超过营业收入增幅,主要由于:(1)受益销售单价提高,公司毛利率水平自2016年以来持续改善,上半年综合毛利率较去年同期提升4.6个百分点至35.4%,结算毛利率较去年提升5.6个百分点至35.3%;(2)上半年公司实现投资净收益9.37亿元,较上年同期增长66.7%。综合来看,上半年净利率为15.7%,较去年升高了2.5个百分点,我们认为公司盈利能力持续性强,全年业绩值得期待。

    上半年销售同比高增长,未来业绩确定性强。1-7月,公司实现销售额2392.0亿元,同比增长46.6%,其中6月单月突破600亿元,同比增速高达58.0%;1-7月实现签约面积1621.8万平方米,同比增长36.5%;今年销售依旧以一二线城市和核心城市群的刚需和改善性需求为主,一二线城市签约金额占比约为78%。我们预计全年销售可达4300亿元,截至7月目标完成率约56%。

    拿地延续积极态势,聚焦一二线城市及核心城市圈。1-7月公司新增82个项目,土地总地价约1360亿元,同比增长56.5%。其中权益地价约896亿元,同比增长38.7%,平均楼面地价为8321元/平方米,同比大幅增长71.9%。从区域布局上来看,一二线城市上半年拿地金额及面积占比分别为68%和50%,而三四线城市主要聚焦在珠三角、长三角等核心城市群。

    土地储备充裕,净负债率略有上升。截至报告期末,公司在全国约99个城市拥有超8950万平米的待开发资源,其中一二线城市占比61%,长三角、珠三角占比46%。根据我们测算,截至2017年底,公司未结算项目计容建面约1.7亿方,未结算货值约2.7万亿元。随着公司拿地持续激进,公司净负债率从去年底的86.5%上升至93.3%,资产负债率也略有上升,但负债风险可控,新增有息负债成本仅5.09%,全部有息负债综合成本仅4.86%,显著优于行业平均水平。

    盈利预测与投资建议。预计2018-2020年EPS分别为1.80元、2.40元和3.00元,当前股价对应PE分别为6倍、5倍、4倍。参考房企龙头平均PE给予2018年8倍估值,对应14.4元的目标价,维持“买入”评级。

    风险提示:销售增速或不及预期、商业拓展或不及预期等。