保利地产:销售持续高增长、补货成本可控

事件:8月9日,公司公告18年7月份销售数据,7月份公司实现签约面积167.88万方,同比增长25.36%,签约金额238.88亿元,同比增长44.20%;1-7月份公司累计实现签约面积1621.80万方,同比增长36.51%,累计签约金额2391.99亿元,同比增长46.59%。

    销售持续高增长,1-7月累计销售额为上年度的77.35%:18年7月,公司实现签约面积167.88万方,同比增长25.36%(前值+57.20%);实现签约金额238.88亿元,同比增长44.20%(前值+57.97%);销售均价14229.21元/平米,同比增长15.04%,环比增长1.16%(较上月提升163.45元/平米),7月份,受益于销售均价的提升,签约额同比增速显著高于签约面积同比增速。18年1-7月份公司累计实现签约面积1621.80万方,同比增长36.51%(前值+37.93%),累计签约金额2391.99亿元,同比增长46.59%(前值+46.86%);累计销售均价14749.04元/平米,同比增长7.38pct(前值+6.47pct);累计销售均价高于7月单月均价519.83元/平米(幅度为+3.65pct)。

    从累计销售面积及累计销售金额看,1-7月累计销售面积/17年累计销售面积、1-7月累计销售金额/17年累计销售金额分别为72.33%、77.35%。

    7月拿地额/销售额47.67%,补货均价/销售均价50.66%:公司18年7月新增土地项目12个,较17年同期减少16个,较18年6月减少6个;新增项目仍以合作项目为主。其中土地净占地面积86.18万方,计容建筑面积223.46万方,较上年同期分别收缩72.43%、65.49%,权益建筑面积167.37万方,权益建筑面积/计容建筑面积比例达74.90%,即若以权益建筑面积/计容建筑面积计算平均权益比例,7月新增项目中公司平均权益比例为74.90%;从18年1-7月公布的数据看,1-7月累计权益拿地额/1-7月总土地价款比例为70.70%(前值73.52%)。7月新增土地总地价161.06亿元,同比下降50.13%;新增权益地价113.88亿元,同比下降50.68%;其中,权益拿地额/7月销售额占比为47.67%(前值21.87%),拿地力度较6月有所提升。从拿地均价来看,7月新增土地楼面价7207.82元/平米(同比+37.37%),权益楼面价6803.74元/平米,补货均价/销售均价为50.66%,安全边际高、拿地成本可控。

    投资建议:公司聚焦一二线资源补充,同时、落实城市群深耕策略,加大核心城市周边三四线城市的深耕、渗透;另外公司高度重视市场化并购,将并购整合作为公司资源补充的重要方式之一,我们预计公司2018年-2020年的EPS 分别为1.64元、1.89元、2.18元。维持“买入-A”投资评级,6个月目标价15元。

    风险提示:房地产市场不及预期、政策调控因素、公司经营不达预期