万科A公司跟踪报告:销售逐步发力,土储有序扩大

事件:公司公告7月销售和近期新增项目情况。

    前七月累计销售增速逐步扩大。我们此前判断伴随2Q推盘扩大,公司销售增速4月后会有所改善。从目前看符合趋势。我们认为公司属龙头地产,在当前宏观政策已有调整,产业维持因城施策背景下全年增速不会跑输行业。

    1)公司7月实现销售面积306.8万平,比2017年同期增23.16%,环比下降-31.81%;实现销售金额451.4亿元,比去年同期增26.94%,环比下降-31.22%。1-7月公司累计完成销售面积2342.2万平,同比增长10.61%;完成销售金额3498亿元,同比增长11.85%。

    2)从销售均价看,7月销售均价为1.47万元/平,与2018年1月1.53万元/平销售价格相比略有回落。

    当月新增住宅土地33处,物流用地8处。

    1)7月新增土地权益投资254.38亿元,比2017年同期增长17.62%;新增土地权益建面435.6万平,同比减少-6.1%。公司属快周转模式,当前土地储备情况足够保障增速安全。此外,2018年1-7月,公司累计新增土地权益建面1792.64万平,同比17年增加16.35%;2018年1-7月土地权益投资金额966.15亿元,比17年同期增加19.41%。公司累计增速处于回升趋势。

    2)2018年7月,公司新增物流地产项目8个,合计需支付权益价款19.98亿元。

    公司7月融资优势明显。公司7月中票融资30亿,利率仅4.6%。第三期短融30亿,利率3.58%。第四期短融30亿,利率3.53%。

    投资建议:维持“优大于市”评级。预计公司2018年和2019年EPS在3.29和4.29元。按照8月7日股价21.86元股价计算,对应2018年PE为6.64倍。目前公司RNAV在33.7元,行业2018年平均估值水平6.08XPE,考虑公司龙头特征,我们给予公司2018年9XPE估值,对应29.61元。给予公司合理价值区间在29.61元到33.7元之间,维持“优于大市”评级。

    风险提示:1)涨价引发调控风险:2)行业销售不达预期风险:3)棚改货币化不达预期造成三四线销售增速出现较大幅度下行;4)宏观经济出现较明显下滑导致人均收入下行;5)市场集中度提升速度不达预期。