房地产行业周报:房价延续上涨,新规细则利好基本面

行情回顾:上周中信房地产指数累计涨幅为-1.56%,跑输沪深300指数-1.56%,在所有行业板块中排名24位。板块弱势表现持续。成交数据:上周样本城市商品房销售面积302.0万平米,环比变动-3.3%,去化周期53周,环比减小0.9%。一线城市销售面积55.4万平方米,环比变动10.9%,去化周期46周,环比减小2.2%;二线城市销售面积143.2万平方米,环比变动-11.6%,去化周期71周,环比减小1.1%。三线城市销售面积103.4万平方米,环比增加3.0%,去化周期44周,环比增加0.9%。

    政策与事件:(1)国家统计局发布了2018年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,一线城市新房价格持平,二三线城市延续上涨,二线涨幅扩大,三线涨幅持平。(2)资管新规细则落地,金融去杠杆节奏小幅放缓。

    近期观点:70城房价延续上涨态势,显示出之前密集的调控政策尚未完全达到监管层预期。考虑到目前多数城市供需关系虽然在好转,但仍处于相对紧张时期,加之货币政策边际宽松带来的房价上涨压力,出于对冲目的,行业调控短期内仍看不到放松甚至平稳的迹象,板块估值短期难以修复。资管新规细则主要对新规中部分内容进行了明确,包括明确公募资管产品可投非标资产、允许发行老产品对接新资产、过渡期内不设硬性指标等。相对之前的新规,细则有一定的放松。我们认为新规细则的落地将小幅利好行业基本面,原因是需回表的产品会在MPA、资本充足率等考核指标上给予适当照顾,回表压力减轻,信贷额度紧张有望缓解,对行业供给端和需求端均有利。

    不过需要提醒的是,资管新规细则的落地很难为地产板块带来明显的相对收益,估值的大幅修复仍然难以期待。对现阶段的地产股而言,估值提升仍是空中楼阁,业绩增长的钱才是稳稳的幸福。建议关注销售高增长,同时结算收入确定性高的房企。

    本周推荐:上周投资组合为万科A(25%)、保利地产(25%)、滨江集团(25%)、蓝光发展(25%),涨幅为-2.25%,跑输中信房地产指数0.7个百分点。本周投资组合维持不变。