金科股份:深耕川渝,布局全国,激励多管齐下

销售规模快速增长,业绩增长确定性强。金科股份深耕川渝,逐渐布局全国。2017年金科股份地产板块实现销售金额约630亿元,同比增长约97%;销售面积约843万平方米,同比增长约69%。公司销售布局“三圈一带”核心地区,固有优势城市销售规模提升迅猛,其中成渝区域占比达到54%以上。

    深耕川渝,逐步走向全国,拿地更为积极。公司近年不断加大拿地力度,以重庆为中心辐射周边城市群,2017年通过招拍挂和收购方式合计获取土地79幅地,总建筑面积达1245万平方米,同比增长103%。2017年拿地面积与销售面积之比达147.72%。截至2017年底,公司累计开发项目147个,开发面积超4500万平方米,持有规划计容建筑可售面积3300万平米,同比增长78.8%。按照2017年新开工面积1096万平方米测算,可支撑公司未来3-4年的开发计划。

    围绕“服务+产业”战略,实现资源整合。(1)公司社区生活服务业务营业收入约12.27亿元,同比增长26.1%;毛利率约23.83%。2017年公司新增合同管理面积约7560万平方米,新进驻城市40个,目前管理规模超过2.2亿平方米,服务业主超过300万人。(2)跨界联合,共同开发实现资源互补。公司目前与亿达集团联合开发了两个产业项目:长沙科技新城和重庆健康科技城。

    股票激励计划、跟投机制充分激活员工的主动性和创造性。2015年12月,公司向高管及中层管理人员等147人首次授予限制性股票1.91亿股,占公司股本的4.63%。同时公司实施了“同舟共赢”跟投机制,在保障收益的同时注重项目的周转速度。截至2017年末公司共有80个项目实施了跟投,其中合并报表范围内跟投项目56个,涉及总跟投资金亿元。

    盈利预测与投资评级:金科股份是成渝地区的地产开发龙头企业,公司土地储备充沛,低成本拿地具备先发优势。近年来公司销售提速,业绩增长有保障。股票激励计划和同舟共赢等多种激励方式共同提升员工积极性。我们预计2018-2020年公司EPS分别为0.46、0.58、0.70元人民币,对应PE分别为10.4、8.3、6.9倍,首次覆盖给予“增持”评级。

    风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、股东变动、施工、拿地等);汇率波动风险。