房地产行业2018年1-6月数据点评:投资增速高位回落,新开工销售反弹

1-6月数据关注点:房地产开发投资自3月以来持续回落,但仍处于高位。主要原因有1)土地购置费用保持高增长;2)棚改对三四线推动力度较大;3)施工成本上升。实际6月单月销售面积和金额同比增速较上月回落,政策影响效果逐步显现。考虑去杠杆趋势未改,我们预计下半年投资、新开工增速逐步回落。

    新开工单月增速高位回落明显。6月新开工单月同比上涨15.0%,增速较上月的20.50%回落明显,反映出房企补库存意愿仍然较为强烈,加快周转抢种抢收。当前降杠杆环境下,房企融资受限。6月房企到位资金量同比增速较上月回落,自筹资金、定金及预收款成为主要增长来源。这也迫使多数房企不同程度加大推盘节奏,加快资金回笼。1-6月行业销售增速继续超市场预期,连续两个月上升。我们认为部分蓝筹企业3Q有望达到去年同期销售水平。

    房地产投资同比增长9.7%。2018年1-6月全国房地产累计开发投资为55531亿元,同比增长9.7%,增速比1-5月份回落0.5个百分点。1-6月商品住宅投资38990亿元,同比增加13.6%,增速较1-5月回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资比重为70.2%。房地产新开工同比增长11.8%。1-6月,全国房地产开发企业房屋新开工面积95817万平方米,同比增长11.8%,增速较1-5月份提高1个百分点。1-6月销售同比增速小幅提高。1-6月商品房销售面积77143万平方,同比增长3.3%,增速比1-5月份提高0.4个百分点。1-6月商品房销售额66945亿元,同比增长13.2%,增速比1-5月份提高1.4个百分点。

    分线来看,一线销售跌幅收窄,二线、三线销售增速上行。1-6月一线商品住宅销售面积1304万平方米,累计同比下降22.3%,跌幅收窄3.0个百分点;二线商品住宅销售面积12754万平方米,累计同比增加6.1%,增速提高1.5百分点;三线商品住宅销售面积52794万平米,累计同比增长3.3%,增速提高0.6个百分点。1-6月一线商品住宅销售额3505亿元,累计同比下降22.2%,跌幅收窄2.2个百分点;二线商品住宅销售额14405亿元,累计同比上升15.5%,增速提高3.3个百分点;三线商品住宅销售额38694亿元,累计同比上升19.7%,增速提高0.6个百分点。

    房企到位资金保持低增速稳定。2018年1-6月全国房地产资金来源总量达到79287亿元,较去年同期增长4.6%,增速比1-5月份回落0.5个百分点。从1-6月总资金来源构成情况来看,国内贷款占房地产资金来源的15.5%,利用外资占比0.04%,自筹资金占32.21%,其他资金占52.25%。

    投资建议:虽然去杠杆方向不变,但伴随地产投资增速回落,政策力度和节奏调整是趋势。我们认为房地产板块蓝筹地产公司当前估值水平7X~9XPE,考虑1H销售增速保持高位以及下半年推盘大概率增加,18年全年蓝筹业绩增速相对确定,下修概率不大。继续看好地产五虎组合【万科A、保利地产、新城控股、蓝光发展、阳光城】,18年新推招商蛇口、华夏幸福、光大嘉宝、中南建设。

    风险提示:行业面临基本面下行风险。