房地产行业数据点评:投资增速小幅回落,房企积极自筹资金

事件:统计局发布行业数据,2018年1-6月份房地产投资完成额5.55 万亿, 同比名义增长9.7%(比前值回落0.5 个百分点)。 投资继续小幅回落,住宅投资首次回落。房地产开发投资增速自3月达到高点(+10.4%)后持续小幅下行,1-6月投资同比增速较前值回落了0.5pct,回落幅度较前两月扩大了0.4pct。其中,住宅开发投资额为3.9万亿,同比增长13.6%,较前值回落了0.6pct,为今年以来的首次同比回落。预计下半年随着调控政策进一步趋紧、棚改货币化安置因地制宜,以及房地产税对预期的影响,开发投资增速或将继续下行,我们维持全年开发投资增速6.4%的预测。 土地购置继续向好,新开工增速保持平稳。1-6月土地购置大幅走强,购置土地面积11,085万方,增长7.2%,较前值提高了5.1pct。土地成交价款5,265亿,增长20.3%,较前值提高了4.3pct。主因6月房企拿地十分积极,土地购置面积和成交价款在高基数下实现较高增长,同比分别增长了21.1%和30.0%。1-6月商品房新开工95,817万方,增长11.8%,较前值提高了1pct,施工面积709,649万方,增长2.5%,略微回升0.5pct。目前来看,主流龙头房企拿地和新开工依然保持着积极的态势。

    高基数下销售继续向好,住宅均价增速再次走高。1-6月商品房销售面积77,143万方,增长3.3%,较前值提高了0.4pct。商品房销售额66,945亿,增长13.2%,较前值提高了1.4pct,高基数下销售继续向好。6月住宅销售均价增速再次走高,增长14.2%,较前值增长了0.48pct。销售走强可能与两个因素相关,其一是2017年9月调控政策升级的消化时间历经半年多趋于尾声,被抑制的需求在销售许可的宽松下积极入市,其二是棚改因地制宜、政策因城施策,销售成结构性分化。从我们跟踪的60城新房销售数据来看,上半年一二线销售改善明显,三四线承压。

    房企积极自筹资金。1-6 月房企到位资金同比增长4.6%,增速回落了0.5pct, 其中定金和预收款增长12.5%,自筹资金增长9.7%,个人按揭下降4.0%。我们总体上判断,价格管制带来的新房比价和吸金效应依然明显。

    投资建议:政策面未放松、棚改货币化安置比例下降,行业数据短期承压,故下调行业评级。总体上我们延续蓝筹股估值中枢不下移、个股Alpha 优先板块Beta 的投资观点,选择Alpha 个股进行积极配置。

    风险提示:房地产调控政策风险、房企销售或不及预期风险。