招商蛇口2018年半年报业绩预告点评:业绩亮眼,销售高增,拿地扩张
事件:
7月13日晚,招商蛇口发布2018年半年度业绩预告,公司预计今年上半年盈利68亿元至70亿元,同比增长89%-94%。报告期内,社区开发业务结转毛利同比增加约32亿元,联合营公司权益法投资收益同比增加约9亿元。此外,基于公司报告期内收购了招商局漳州开发区有限公司,合并追溯将上年同期归母净利润由34.66亿元调整为36.03亿元。18年上半年公司基本每股收益0.86-0.89元,同比增长43%-48%。
点评:
18H1业绩68-70亿、同增89%-94%,18年业绩完成30%增长难度不大 18年H1公司预计实现业绩68亿元至70亿元,同比增长89%-94%(招商漳州追溯调整后),已完成18年市场一致性预期153亿元的44%-46%,其中Q1、Q2分别结转57.8亿元、10.2-12.2亿元,分别同比增长172%、同比下降24%-9%,上半年结转主要由一季度贡献。分结构看,公司上半年社区开发业务结转毛利同比增加约32亿元,其中Q1、Q2分别同比增加23亿元、9亿元,主要源于双玺项目集中进入结转,预计该项目毛利率超70%,净利率超30%,目前已基本售罄,18年集中结转或将推动全年业绩增长;联合营公司投资收益同比增加约9亿元。18年H1公司基本每股收益0.86-0.89元,同比增长43%-48%。考虑到公司上半年历史结算规模相对较小,15-17年分别占比37%、40%、28%,预计18年业绩完成30%业绩增长难度不大。
18H1销售额751亿,同比+40%,充裕可售&推盘加大确保全年销售高增 18年H1公司实现签约销售金额751.0亿元,同比增长39.9%;实现签约面积358.4万方,同比+24.3%,销售额已完成全年1,500亿元销售计划50.1%;销售均价20,956元/平米,较17年提升5.9%;公司上半年销售规模再上新台阶,克尔瑞行业销售额排名13,较17年提升1名,向目标前十稳步前行。基于公司16-18年上半年连续两年半加仓拿地,在手可售资源丰富,18年全年可推货值超3,000亿元,同时考虑到公司上半年已完成销售计划过半,并且下半年即将迎来推盘高峰,预计公司全年销售目标或将大概率超额完成。
18H1新增建面798万方,同比+251%,资金趋紧下低成本融资优势明显
18年H1公司新增规划面积797.7万平米,同比+251.4%;总地价606.1亿元,同比+71.6%,拿地金额占比销售金额达81%,在16-17年分别为114%、80%基础上,继续高速扩张;平均楼面地价7,597元/平米,较17年楼面均价下降18.0%,拿地成本持续优化。非市场化拿地方面,继农发集团项目、东风地产股权收购后,再获招商漳州土储778万方。同时公司融资渠道打开,顺利完成50亿中票发行,获批150亿公司债额度,60亿长租公寓CMBS和200亿ABN额度,落地京沪地产基金50亿。在资金趋紧背景下,4月、6月先后发行70亿公司债,利率区间仅4.83%-5.25%,融资成本继续处于行业较低水平。
投资建议:业绩亮眼,销售高增,拿地扩张,重申“强推”评级
近年来公司推进“快周转+资源型”并重的策略。一方面,公司过去两年积极拿地扩张,18年上半年拿地规模再创历史新高,充分展现出公司快周转的转型以及对于规模的追求。另一方面,在土地资源供给侧改革背景之下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势,对于前者,前海、太子湾和蛇口的逐步转性,进行资源重估提升公司估值;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。此外,预计粤港澳大湾区发展规划出台在即,而这利好于作为大湾区的核心标的公司的资产价值的再获提升。我们维持公司18-20年每股收益2.02、2.54和3.11元,目前现价对应18PE为9.0倍,维持目标价28.00元,重申“强推”评级。
风险提示:房地产市场下行,销售弱于预期。