房地产行业:棚改定调修复悲观预期,因地制宜推进货币化安置,继续看多龙头

1、住建部肯定了棚改的历史性成就,并明确启动新的棚改三年攻坚计划

    一方面,不同于市场之前对于棚改的片面悲观认定,住建部在今天吹风会上肯定了棚改的历史性成交,指出“棚改的持续推进,对稳增长、促改革、调结构、惠民生发挥了一举多得的作用”,对于棚改如此正面的定调为后续棚改的继续推进奠定良好基础。另一方面,正如7月6日国务院发布《关于开展2018年国务院大督查的通知》中对于棚改计划的态度,今日住建部进一步明确启动新的棚改三年攻坚计划,也就是2018-2020年三年1500万套(18年580万套,19-20年平均460万套),今年开工580万套,同时公告前6月棚改累计开工363万套,完成率到达63%。

    2、棚改或有序放缓,但不搞一刀切,明确因地制宜推进棚改货币化安置

    12日住建部表示:一方面,将按照新的三年棚改攻坚计划的要求,指导督促各地扎实推进棚改工作,切实把好事办好,并将进一步合理界定和把握棚改的范围和标准,各地要切实评估论证财政承受能力,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子,后续棚改或将有序放缓、而非一刀切停止。另一方面,因地制宜推进棚改货币化安置,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置,表明目前棚改货币化安置仍不会退出舞台。

    3、库存15个月以下要控制棚改货币化,估算三四线仍需去库存3-4亿平米

    17年8月,住建部等六部委明确商品住宅消化周期在15个月以下的市县,应控制棚改货币化安置比例,更多采取新建安置房的方式;11月,住建部进一步明确,对库存不足、房价上涨压力较大的城市,仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目,开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。截至2018年5月末,全国已开工未售住宅库存为16亿平米,其中一二线城市(40城)库存为3亿平米、三四线城市(593城)库存为13亿平米,后者中估算强三四线城市(60城)库存估算为2-4亿平米、弱三四线城市(553城)库存估算为9-11亿平米,根据调研得到强三四线库存去化月数屏边在5-10个月,因而后续主要去库存任务主要在弱三四线城市,按照估算弱三四线城市销售面积4-6亿平米和15个月标准库存去化月数得标准库存面积为5-8亿平米,因而可估算出后续三四线中仍需去库存3-4亿平米,占比2017年全国住宅销售面积14.5亿平米的20-30%。(见图表1)

    4、棚改货币化当年购房落地比例约58%,估算棚改放缓销量负面影响有限

    根据5个省及自治区的数据显示,16-17年棚改货币化当年购房落地比例分别为:吉林(75%、81%)、辽宁(NA、75%)、宁夏(31%、23%)、湖南(55%、NA)、湖北(67%、NA)等,平均落地比例为58%,表明42%的货币化安置户购房时间滞后或者直接拿钱走人。16-18年,全国棚改总套数分别为606、609和580万套,货币化安置比例分别为49%、60%(估算)、30-50%(假设),对应货币化安置户数分别为294、365、174-290万套,按照平均85平米/套,估算16-18年分别去化库存为2.5、3.1和1.5-2.5亿平米,分别占比16-18年销售面积的18%、22%和10-17%,不过考虑平均58%的落地比例,估算16-18年分别去化库存则下降至1.4、1.8和0.9-1.4亿平米,分别占比16-18年销售面积的11%、12%和6-10%。一方面,考虑18-20年仍需去库存3-4亿平米(平均每年去库存1-1.3亿平米),对比18年去库存面积为0.9-1.4亿平米,定性预计19年棚改放缓销量负面影响有限,另一方面,鉴于棚改不会一刀切,考虑18-20年棚改货币化安置套数每年下降1/3,那么估算19年棚改放缓销量负面影响不到7%。(见图表2)

    5、投资建议:棚改定调修复悲观预期,因地制宜推进货币化安置,继续看多龙头

    我们维持房地产小周期延长框架,并认为本轮供给端调控导致资源正快速向龙头集聚,融资集中度(15年25%vs.17年33%)->拿地集中度(15年14%vs.17年46%)->销售集中度(15年11%vs.17年18%),将推动头部房企的销售大增,继续看多地产龙头&蓝筹,并维持板块“推荐”评级,维持推荐龙头&蓝筹:新城控股、保利地产、招商蛇口、万科A、金地集团;二线:中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

    6、风险提示:房地产市场下行风险、房地产政策继续超预期收紧。