房地产行业住建部7月12日会议关于棚改点评:民生工程不忘初心,棚改不搞一刀切

住建部会议表示,今年1月至6月,全国棚户区改造已开工363万套,占今年目标任务的62.5%。下一步,住建部将在加大棚改配套基础设施建设力度的同时,还将依法依规控制棚改成本,严禁违规支出。商品住房库存不足,房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策。因地制宜推进棚改货币化安置,商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。进一步合理界定和把握棚改的范围和标准,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。

    2017年8月,住建部会同发改委、财政部等六部委联合印发的《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》明确,商品住宅消化周期在15个月以下的市县,应控制棚改货币化安置比例,更多采取新建安置房的方式;11月,住建部会同开发银行、农业发展银行印发的《关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知》进一步明确,对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目,开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。

    下半年将加快棚改进度,今年完成进度低于2016、17年。2016年1-6月开工401万套,完成率67%,2017年1-7月470万套,完成率78%,2018年1-6月开工363万套,完成率。尽管货币化比例降低对房地产开工投资的负面弹性较大,但考虑到目标完成棚改套数不变、且下半年需加快棚改进度,因此1H2018由棚改带动的开工投资将保持一定刚性。 低库存地区以实物安置为主,防止房价过快上涨。从上半年PSL资金来看投放量近五千亿,同比增幅39%,而开工套数下降较多。一是可能PSL用于棚改的资金比例降低,二是棚改成本大幅提高。因此此次会议提出要控制棚改成本、严禁违规支出。而低库存区域将以实物安置为主,控制成本,避免货币化安置快速推高房价。

    因地制宜推进棚改货币化,不搞一刀切。目前高库存地区(去化周期高于15个月)可以继续货币化安置,去库存政策执行具有连续性。库存不足、房价上涨压力较大地区可采取货币化安置,然资金来源需要由政府与开发商自筹,棚改专项贷款不予支持。由此来看该种方式的棚改将回归于项目本身,以市场化的方式获取项目收益而非分享政策红利。 此次会议为棚改工作的开展定下基调,即民生工程将持续推进,但货币化安置需因地制宜,不可过快推高房价,要以符合市场需求的方式来完成。整体保证了三四线房地产市场的健康长期发展,有助于市场确立对三四线城市的长期信心。

    投资建议:考虑到融资收紧与集中度提升仍将是房地产行业投资的主旋律,建议布局兼具融资能力与扩张潜力的房企,一线龙头融资风险低、具有存量资源整合优势,主推:保利地产,招商蛇口,万科A;二线中型房企受益城市发展、深度布局城市圈,成长性较强且融资渠道顺畅,推荐:新城控股,蓝光发展,阳光城,金科股份,荣盛发展。同时看好租赁政策落地,关注ABS及REITS制度后续推进,建议关注:光大嘉宝,世联行。