房地产行业:股价回落近40%,不利因素已反映

类别:行业研究 机构:招银国际金融有限公司 研究员:招银国际研究所 日期:2018-07-12

1-5 月物业销售上升11.8%。2018 年1-5 月,全国商品房累计销售金额4.88 万亿元,同比增长11.8%,增速较前期回升2.8 个百分点;销售面积5.64 亿平米, 同比增长2.9%,增速较前期回升1.6 个百分点,为近一年来累计增速首次回升。5 月单月销售金额为1.26 万亿元,同比增长20.63%;销售面积1.42 亿平米,同比增长7.99%。销售金额和面积增速的双双反弹,主要是相较于一季度严格的预售证管控,5 月部分城市出现了预售证和备案政策的松动,房企推盘节奏有所加快。全国房地产开发投资4.1 万亿元,同比增长10.2%,增速比1-4 月份回落0.1 个百分点。其中,住宅投资2.9 万亿元,增长14.2%,增速与1-4 月份持平。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.1%。

    大型品牌房企强者越强。根据克而瑞销售榜单,截至6 月30 日,TOP100 房企合计全口径销售规模近4.6 万亿元,同比增长36.5%,半年销售额达500 亿元以上的房企数量为25 家,有33 家超过400 亿元,皆有可能跨入全年千亿的门坎。销售排名前三甲的房企仍然是碧桂园、恒大、万科。销售额分别达4,125 亿元、3,040 亿元及 3,030 亿元,同比增长45%、26%及11%。从销售金额看,房企的行业集中度继续提升。其中,TOP30 和TOP100 房企的流量金额集中度近50%和70%,分别较2017 年上半年提升7.6 和12.5 个百分点,市场资源和份额将向大型品牌房企进一步聚拢。

    料下半年销售增长放缓。虽然上半年中国物业市场销售依然活跃,但我们预料下半年是一个行业的整固期。首先,去年下半年的基数较大,2017 是中国房地产销售的高峰,下半年销售金额达7.46 万亿元,再加上一个监管更严厉的环境,我们相信中国房地产要在2018 下半年取得销售增长是很困难。此外,中国房地产市场调控的力度比我们原本预期更加严厉,限购、限贷、限价及限售以外,更开始限制企业购房,而最令市场担心的是更改棚改安置货币化政策的收紧,我们认为此政策的收紧会对未来三四线房地产市场的销售有所影响,但目前中国的房屋库存量 (尤其是在三四线城市) 已经改善,已竣工待售的房屋自2017 年3 月己连续15 个月下跌,所以收紧也是理所当然,就算改变棚改安置货币化料不会对三四线房地产市场有巨大的打击,而且部份已购房的投资者随着房价的上升令其购买力增加,所以在三四线城市对房地产的需求不会有很大的回落。

    去杠杆减少金融风险。我们认为中国政府对房地产的调控主要是针对风险,过去三年房地产市场的急速扩张,主要建基于松动的信贷市场,房地产公司通过债券、银行借贷及其他融资渠道,购房者通过房贷及短期个人贷款,大部份借来的金钱都投进了房地产市场,我们相信中国政府通过调控来达到 “去杠杆” 的目的,以避免房地产泡沫在高位爆破时对银行及金融市场带来严重的冲击。

数据推荐

投资评级

更多>>
股票名称最新评级目标价研报
齐心集团 持有 -- 研报
北汽蓝谷 持有 -- 研报
宇通客车 持有 -- 研报
宁德时代 持有 -- 研报
比亚迪 持有 -- 研报
水晶光电 买入 -- 研报
华峰氨纶 中性 -- 研报
科沃斯 买入 -- 研报
林洋能源 买入 -- 研报
金风科技 买入 -- 研报
太阳能 买入 -- 研报

盈利预测

评级选股>>
股票名称11年EPS12年EPS研报
久立特材 0.51 0.51 研报
天顺风能 0.66 0.90 研报
金风科技 0.64 0.13 研报
浙富控股 0.69 0.47 研报
江苏神通 0.53 0.39 研报
齐心集团 0.35 0.30 研报
水晶光电 1.10 0.67 研报
华峰氨纶 0.25 0.14 研报
超图软件 0.61 0.44 研报
思创医惠 0.81 0.56 研报
泛微网络 0 0 研报

股票关注度

更多>>
股票名称关注度平均评级最新评级
华鲁恒升 39 持有 买入
上汽集团 36 持有 买入
中国国旅 33 持有 买入
三一重工 32 买入 持有
贵州茅台 32 持有 买入
中炬高新 32 持有 买入
万科A 31 买入 买入
烽火通信 30 买入 买入
当升科技 30 持有 买入
先导智能 30 持有 持有
保利地产 29 买入 买入
中炬高新 29 持有 买入
中国巨石 28 持有 买入
扬农化工 28 持有 买入
宋城演艺 28 持有 买入
恒瑞医药 27 持有 买入
伊利股份 27 持有 买入

行业关注度

更多>>
行业名称关注度关注股票数买入评级数
电子信息 727 93 339
生物制药 520 69 236
建筑建材 446 50 193
机械行业 407 55 185
化工行业 405 54 152
金融行业 382 29 153
食品行业 342 31 125
汽车制造 336 39 144
酿酒行业 317 17 145
商业百货 308 41 126
房地产 306 27 161
电子器件 290 48 152
交通运输 238 31 130
农林牧渔 217 32 70
服装鞋类 206 21 99
酒店旅游 205 19 73
钢铁行业 199 28 33