房地产行业:股价回落近40%,不利因素已反映

类别:行业研究 机构:招银国际金融有限公司 研究员:招银国际研究所 日期:2018-07-12

1-5 月物业销售上升11.8%。2018 年1-5 月,全国商品房累计销售金额4.88 万亿元,同比增长11.8%,增速较前期回升2.8 个百分点;销售面积5.64 亿平米, 同比增长2.9%,增速较前期回升1.6 个百分点,为近一年来累计增速首次回升。5 月单月销售金额为1.26 万亿元,同比增长20.63%;销售面积1.42 亿平米,同比增长7.99%。销售金额和面积增速的双双反弹,主要是相较于一季度严格的预售证管控,5 月部分城市出现了预售证和备案政策的松动,房企推盘节奏有所加快。全国房地产开发投资4.1 万亿元,同比增长10.2%,增速比1-4 月份回落0.1 个百分点。其中,住宅投资2.9 万亿元,增长14.2%,增速与1-4 月份持平。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.1%。

    大型品牌房企强者越强。根据克而瑞销售榜单,截至6 月30 日,TOP100 房企合计全口径销售规模近4.6 万亿元,同比增长36.5%,半年销售额达500 亿元以上的房企数量为25 家,有33 家超过400 亿元,皆有可能跨入全年千亿的门坎。销售排名前三甲的房企仍然是碧桂园、恒大、万科。销售额分别达4,125 亿元、3,040 亿元及 3,030 亿元,同比增长45%、26%及11%。从销售金额看,房企的行业集中度继续提升。其中,TOP30 和TOP100 房企的流量金额集中度近50%和70%,分别较2017 年上半年提升7.6 和12.5 个百分点,市场资源和份额将向大型品牌房企进一步聚拢。

    料下半年销售增长放缓。虽然上半年中国物业市场销售依然活跃,但我们预料下半年是一个行业的整固期。首先,去年下半年的基数较大,2017 是中国房地产销售的高峰,下半年销售金额达7.46 万亿元,再加上一个监管更严厉的环境,我们相信中国房地产要在2018 下半年取得销售增长是很困难。此外,中国房地产市场调控的力度比我们原本预期更加严厉,限购、限贷、限价及限售以外,更开始限制企业购房,而最令市场担心的是更改棚改安置货币化政策的收紧,我们认为此政策的收紧会对未来三四线房地产市场的销售有所影响,但目前中国的房屋库存量 (尤其是在三四线城市) 已经改善,已竣工待售的房屋自2017 年3 月己连续15 个月下跌,所以收紧也是理所当然,就算改变棚改安置货币化料不会对三四线房地产市场有巨大的打击,而且部份已购房的投资者随着房价的上升令其购买力增加,所以在三四线城市对房地产的需求不会有很大的回落。

    去杠杆减少金融风险。我们认为中国政府对房地产的调控主要是针对风险,过去三年房地产市场的急速扩张,主要建基于松动的信贷市场,房地产公司通过债券、银行借贷及其他融资渠道,购房者通过房贷及短期个人贷款,大部份借来的金钱都投进了房地产市场,我们相信中国政府通过调控来达到 “去杠杆” 的目的,以避免房地产泡沫在高位爆破时对银行及金融市场带来严重的冲击。

数据推荐

投资评级

更多>>
股票名称最新评级目标价研报
兆易创新 中性 -- 研报
亚翔集成 中性 -- 研报
至纯科技 中性 -- 研报
三安光电 中性 -- 研报
太极实业 中性 -- 研报
长电科技 中性 -- 研报
晶盛机电 中性 -- 研报
合力泰 中性 -- 研报
华天科技 中性 -- 研报
纳思达 中性 -- 研报
通富微电 中性 -- 研报

盈利预测

评级选股>>
股票名称11年EPS12年EPS研报
深天马A 0.21 0.19 研报
顺络电子 0.55 0.41 研报
长盈精密 0.93 0.92 研报
京东方A -0.05 -0.03 研报
大华股份 1.51 1.25 研报
太极实业 0 0.14 研报
海康威视 1.52 1.14 研报
华天科技 0.34 0.24 研报
利亚德 0.71 0.65 研报
长电科技 0.20 0.20 研报
三安光电 0.60 0.70 研报

股票关注度

更多>>
股票名称关注度平均评级最新评级
先导智能 40 持有 买入
华鲁恒升 37 持有 持有
烽火通信 35 持有 买入
万科A 35 持有 买入
中炬高新 34 持有 买入
洋河股份 34 持有 持有
保利地产 33 持有 买入
锦江股份 33 持有 持有
山西汾酒 33 持有 买入
泸州老窖 33 持有 买入
完美世界 33 持有 持有
汇川技术 33 持有 持有
上汽集团 32 持有 持有
碧水源 32 持有 买入
保利地产 31 持有 买入
贵州茅台 31 持有 买入
伊利股份 30 持有 买入

行业关注度

更多>>
行业名称关注度关注股票数买入评级数
电子信息 1285 105 430
生物制药 835 81 290
机械行业 834 73 316
化工行业 792 64 303
汽车制造 757 40 279
建筑建材 659 47 272
农林牧渔 649 34 237
交通运输 609 37 208
酿酒行业 609 17 195
酒店旅游 606 22 188
房地产 579 36 212
食品行业 563 31 199
商业百货 492 53 144
金融行业 486 28 184
电子器件 470 61 196
服装鞋类 395 25 132
钢铁行业 384 25 129