房地产行业周报:首提购房利息抵税,政策仍有保有压、后续或将结构性改善

上周( 18/6/16-6/22)主流49城一手房周成交507.4万平米,环比-16%,其中,一二线环比_14%,三四线环比-20%,部分受假期影响成交走弱;6月月成交同比.12%,同比较5月下降7pct,其中一二线同比.15%、三四线同比_6%,分别较5月下降9pct和2pct。上周15个重点城市二手房合计成交133万平米,环比-27%,6月月成交同比+1%,较5月上升14pct,二手房成交明显改善。库存方面,上周16个重点城市成交环比_6%,推盘环比_lg%,周成交雕盘小幅上升至0.72倍;截至6月22日,16城可售面积为6,749万平米,环比上升1%,到目前为止库存已连降42个月;3个月移动平均去化月数为9.3个月,环比下降0.1个月,行业依然处于去库存阶段,预计后续供给端政策或将趋松,有助于降温炒房、缓解地方财政、支持经济等。政策新闻方面,北京、河北相继表态,18年将继续支持刚改需求,遏制炒房,政策面从全面打压到有保有压趋势不变;需求端,人所得税法修正案草案出台,个税起征点上调至5,000元,并首次增加住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除,这将有助于提升居民住房购买力,结合各地入才新政扩围,有利于行业需求稳定;长效机制方面,天津红桥区棚户区改造专项债券成功发行,全国首单棚改专项债正式落地,资金来源有序拓展,棚改对需求端支撑效应仍在持续;货币政策方面,国常会表示要进一步缓解小微企业融资,运用定向降准等货币政策工具增强信贷供给,定向降准预期有所增强;融资方面,荣盛发展上调公司债票面利率,新城控股境外债新加坡顺利上市,虽行业融资成本继续提升,但在行业资金趋紧背景下龙头房企融资通畅推动融资集中度继续提升趋势不改。我们维持房地产小周期延长框架,并认为本轮供给端调控(融资从严、预售证监管和土地调控)推动土地集中度提升,而土地集中度大幅提升将预示后续销售集中度猛烈提升,重申看多地产龙头&蓝筹,并维持板块“推荐”评级,维持推荐龙头&蓝筹:新城控股、保利地产、招商蛇、万科A、金地集团;二线:中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

    支持评级的要点:

    房地产行业数据:上周49个重点城市新房合计成交507.4万平米,环比下降16%;6月截止上周一手房合计成交1,796.O万平米,较5月同期环比下降2.7%,较去年6月同期同比下降11.5%,其中当月成交同比较5月下降6.8pct;其中,

    一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化:+3.8%、-17.3%、- 26. 4%、-1.2%,当月月成交同比分别为:-2.9%、一17.1%、一12.6%、+15.9%。16城可售面积为6,749万平米,环比上升1.0%:3个月移动平均去化月数为9.3个月,环比下降0.1个月。

    主要政策新闻:个税法迎第七次大修,首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除;北京住建委表示今年将继续加强房地产市场调控,满足刚需、支持改善、遏制炒房;国常会表示要进一步缓解小微企业融资,运用定向降准等货币政策工具增强信贷供给;全国首套房贷款利率连续17个月上升,北京首套房贷款利率主流仍是基准利率上浮10%,南京有银行首套房贷利率上浮25%;长沙各银行严格落实差别化住房信贷政策;珠海横琴新区新产业和商服项目不得向个人销售;天津市红桥区棚户区改造专项债券通过财政部上海证券交易所政府债券发行系统成功发行,全国首单棚改专项债正式落地。

    公司动态跟踪:荣盛发展上调公司债票面利率150BP至6.8%:华夏幸福部分董事及高管的增持计划已实施完毕;保利地产将使用不超过1.85亿元闲置募集资金临时补充流动资金;新城控股境外全资子公司新城环球境外发行的无抵押固定利率债于2018年6月21日在新加坡证券交易所上市;云南城投拟转让其持有的大理满江康旅80%股权;世联行世联空间信托受益权一期资产支持专项计划获批;财信发展控股股东计划以自有资金增持不超过公司总股本的3%;

    泛海控股控股股东增持公司股份235万股,约占公司股份的0.05%。

    一周板块回顾:板块表现方面,SW房地产指数下跌3.35%,沪深300指数下跌3.85%,相对收益为0.5%,板块表现强于大市,在28个板块排名中排第6位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为华业资本、金丰投资、中房股份、陆家嘴、中洲控股。

    风险提示:房地产市场超预期下行风险。