2018下半年房地产行业投资策略:从城市发展与融资角度看集中度提升
产品差异化程度
较低,商品房偏“工业品”化,产品溢价能力不高;地理位置重要性较高,但企业不可掌控
进入退出壁垒
中等,拿地、融资难度不高,全国二级以上房地产企业1万余家,总数近10万家
规模经济:是否出现边际成本降低
拿地成本:(以前)协议拿地弹性空间大,利好本地房企不利于全国性开发商,招拍挂拿地市场化,成本与规模关联度较低
建安成本:按传统的建筑方法,平均建安成本在3000元左右,差异不大
融资成本:具有规模优势,规模越大融资成本越低、额度越高
销售费用:通常销售费用/销售规模比例稳定在2-4%,无明显规模优势
政府/司法环境
无牌照限制,专利较少,税收待遇平等
成熟市场下,房地产销售CR10在30%-70%
市场规模收缩是集中度跳升的关键时点
产品差异化程度依然不高
进入壁垒大幅提高
一二线城市单块总地价大幅上升,对资金实力要求提高;融资渠道强调“432”,即可融资的合格企业家数缩减至1万家
规模经济:是否出现边际成本降低
拿地成本:受益市场化环境改善,协议拿地占比降低,本地房企的区域优势削弱;招拍挂拿地成本依然与规模关联度较低
建安成本:未来装配式建筑可能降低边际成本,但技术发展具有不确定性
融资成本:具有规模优势,规模越大融资成本越低、额度越高;标准化融资占比提高,中小房企依赖的非标融资渠道受到严管
销售费用:通常销售费用/销售规模比例稳定在2-4%,无明显规模优势
政府/司法环境
无牌照限制,专利较少,税收待遇平等
在不过度鼓励竞争下的行业背景下,如果优势房企(即受政府管制影响较小)有扩规模意愿,则行业集中度会大幅提升
关键问题:
1.行业集中度的提升空间有多大?
分城级看市场竞争格局
2.行业集中度提升的时间节奏如何把握?
看政府管制的约束条件--融资环境
3.哪些房企将受益于“不鼓励”过度竞争的行业背景?
既具有扩张实力与意愿,同时受政府管制影响较小
建议布局具有融资能力与扩张潜力的房企
融资风险低、具有存量资源整合优势:保利地产、招商蛇口、万科A
从一线城市top10变动可看出央企发力、民企退出,结合融资与公司负债情况看到的积极变化是央企有余力也有动力加杠杆扩张
受益城市发展、成长性较强标的:新城控股、蓝光发展、阳光城、金科股份、荣盛发展
上述房企布局城市大多均处于top11-50排名位置,成长空间较大
上述房企均位列我们梳理的目前融资渠道顺畅的房企名单中
其他满足上述条件的房企如华发股份、迪马股份可持续关注