房地产行业5月统计局数据点评:到位资金好于预期、销售如期明显恢复、开工和投资持续高位、抢开工和加速推盘明显

事件:统计局发布18年5月房地产行业数据,1-5月份,全国房地产开发投资41420亿元,同比名义增长10.2%,增速比1-4月份回落0.1个百分点;1-5月份,商品房销售面积56409万平方米,同比增长2.9%,增速比1-4月份提高1.6个百分点;商品房销售额48778亿元,增长11.8%,增速提高2.8个百分点。

    投资继续高位补库存,至少持续到三季度:1-5月,房地产开发投资累计增速10.2%,单月投资增速9.8%。地产投资累计增速持续维持在近3年来高位,主要来自于新开工、施工面积增长以及拿地的支撑,地产公司持续补库存,我们预计将至少持续到三季度,但下半年投资增速边际将有所下降。区域方面,东部和中部地区维持较高投资增速,东北地区增长明显,同比增速19.9%,反映了东北地区近一年连续量价齐升后,房企投资意愿增加,补充库存。

    新开工及施工呈现资金约束下的抢工推盘现象:1-5月,房地产开发企业房屋施工面积684991万平方米,同比增长2.0%,增速比1-4月份提高0.4个百分点;房屋新开工面积72190万平方米,增长10.8%,增速提高3.5个百分点,单月新开工增速20.5%。调控环境下房企资金面偏紧,新开工及施工呈现抢工推盘现象,加大力度补库存、推盘、回收现金流。

    土地购置下半年将受制于融资端而下行:1-5月份,房地产开发企业土地购置面积7742万平方米,同比增长2.1%,1-4月份为下降2.1%;5月单月土地购置面积同比增加13.5%,土地成交价款3522亿元,增长16%,单月增速21.4%,土地成交有所抬头,仍维持低位,地价延续18年初上涨趋势,预计下半年房企受制于融资端土地购置将下行,部分房企将显著减少拿地。

    二季度销售将超预期的判断没变:1-5月,商品房销售面积56409万平方米,同比增长2.9%,增速比1-4月份提高1.6个百分点,单月销售面积同比增速8.0%;商品房销售额48778亿元,增长11.8%,增速提高2.8个百分点,单月销售额增速20.6%,5月销售恢复明显,全国各区域销售面积增速全面回升,房企加快推盘,维持对二季度销售将超预期的判断,从前百强房企来看,销售表现则更加出色,百强房企1-5月销售额累计增速33.5%。

    房企到位资金略超预期主要来自销售回款加速:1-5月,房企到位资金62003亿元,同比增长5.1%,单月增速17.4%,再次回升。其中,定金及预收款20122亿元,累计增长12.7%,单月增速28.1%;个人按揭贷款9250亿元,累计下降3.6%,单月增速8.5%。房企资金来源增速略超预期,主要来自销售回款的加速,自17年10月以来,个人按揭贷款增速首次转正,验证了我们之前个人按揭增速即将触底的判断。

    投资建议:我们认为1-5月房企到位资金好于预期、销售如期明显恢复、开工和投资持续高位,我们维持之前二季度销售将明显恢复提升的判断、行业资金有压力但无风险将抑制下半年投资,持续看好板块投资机会。在融资环境偏紧的背景下,我们首推融资有明显优势的:保利、招蛇、万科;持续推荐:新城控股、广宇发展、荣盛发展、旭辉控股、融创中国、龙光地产、阳光城等。

    风险提示:销售不及预期、政策调控超预期。