房地产行业:二手成交回暖、内外部环境下凸显地产韧性
市场跟踪:申万一级房地产行业周换手率2.71,较上周提升3.88%,从申万一级其他行业表现来看,房地产行业交投活跃度仍属于中等偏下位置震荡。周收益率1.02%,较上周收益率提升0.49pct,收益率在众多板块中居第二,仅次于钢铁行业。当前地产板块风险溢价4.59%高于动态均值2.60%,且上穿均值+SD线,我们认为地产板块目前已进入相对低估高溢价状态,未来具有一定空间。当前股票组合为招商蛇口、保利地产、华夏幸福。
一手房成交环降5.54%:全国41城一手房成交面积407.21万方,同比下降26.03%,环比下降5.54%,累计同比下降30.54%;其中一线4城成交面积44.62万方,同比下降15.44%,环比下降19.52%,累计同比下降24.29%;二线19城成交面积233.70万方,同比下降36.85%,环比上升3.61%,累计同比下降43.40%;三线18城成交面积128.89万方,同比上升0.96%,环比下降14.13%,累计同比上升0.91%。
二手房成交环升14.75%:全国15城二手房成交面积169.40万方,同比上升31.88%,环比上升14.75%,累计同比下降30.26%;其中,一线2城成交面积47.81万方,同比上升51.44%,环比上升16.78%,累计同比下降30.44%;二线9城成交面积107.65万方,同比上升24.27%,环比上升15.09%,累计同比下降16.20%;三线4城成交面积13.94万方,同比上升35.95%,环比上升6.04%,累计同比下降13.42%。
可售库存环升0.95%,去化周期略增0.50周:1)全国15城可售库存套数同比下降7.21%,环比上升0.95%;其中一线4城同比上升1.33%,环比上升2.82%;二线8城同比下降13.19%,环比上升0.17%;三线3城同比下降9.27%,环比下降3.09%。2)全国15城可售库存去化周期33.09周,较上周增加0.50周;其中一线4城去化周期36.40周,较上周增加1.31周;二线8城去化周期35.22周,较上周增加0.78周;三线3城去化周期19.09周,较上周减少1.55周。
土地供应量升价缩:1)100大中城市供应规划建筑面积2315万平米,累计同比+23.46%,相对过去四周变化幅度为-0.24%;100大中城市挂牌均价3631元/平米,同比+23.67%,环比+26.08%;2)100大中城市成交总建面1026.85万平米,累计同比+10.08%,相对过去四周变化幅度为-51.35%;100大中城市成交总价290.64亿元,累计同比+9.73%,相对过去四周变化幅度为-43.92%;100大中城市成交楼面价2830元/平米,同比+22.78%,环比-5.64%。3)100大中城市土地溢价率32.68%,其中一、二、三线城市土地溢价率分别为0%、13.48%、50.54%。
政策方面:1)上周人才新政城市/区域继续扩围,上海嘉定区、广州荔湾区、浙江等先后发布人才新政,人才新政城市进阶至一线远郊区/环一线城市,我们认为,当前需求端的控制,在允许的范围内,都有对应的对冲政策存在,人才新政扩至环一线或一线区域,或表明未来仍有继续扩围的可能性,尤其是在新房体量大的区域。上周合肥发布分步精装修政策,这是继南昌之后又一个城市加入推行精装修,一定意义上,该政策对限价政策有一定的对冲效果。2)上周统计局公布5月销售数据,本月投资单月增速9.8%,从1-5月单月投资增速来看,投资增速较为平稳,在9.8%-10.8%的区间内,累计同比增速1-5月份为10.2%,较1-4月份累计同比增速回落0.1个点。房地产投资增速的较大贡献者为土地购置费,考虑当前资金紧张+龙头房企已具备足够的土储资源,若未来资金压力并无较大缓解,房企再大幅增加土储资源的意愿其实是下降的,比如近期土地流拍的增多或许对此有所印证;因而我们认为后期土地购置费可能下降。而开工的增加推动施工的改善,施工对投资的贡献存在提升的可能性。
投资建议:1)当前政策边际松动已有趋势,在允许的范围内,限购、限价、预售证等相关限制约束都存在一定的对冲政策,叠加龙头房企推盘节奏提前加快,推动销售的逐步改善;2)美国加税,国内经济需要对冲,房地产对经济韧性具备较强的支撑力度;3)整体资金压力趋紧背景下,龙头房企快周转高回流策略,为资金来源提供强支撑,对龙头房企的资金面不应过度担忧;4)地产行业是难得的高增长低估值板块,更应该注意到其价值性投资机会,龙头房企销售释放持续,或可保障未来2-3年的业绩释放。当前保利地产、新城控股、万科A等估值5-9倍,对应保守增速25%-30%之间;从预收款的锁定率上,当前龙头房企预收款锁定率区间1.25-1.89之间,随着后续销售的逐步释放,未来业绩释放能力极强。建议积极关注保利地产、招商蛇口、万科A、新城控股等;5)行业当前由增量步入存量时代,传统的开发类集中度不断提升的同时也催生了产业链上下游及其他需求,运营类业务可为企业提供较强的稳定收入流,但当前A股纯运营类公司标的较少,基本为开发+运营模式,按照运营类业务的优势+开发类业务优势,建议关注华夏幸福、华侨城A、中粮地产等。
风险提示:政策调控超预期、市场成交不及预期。