房地产行业中期策略报告:低估带来增量资金,融资收紧影响不大

当前融资环境收紧对大房企影响有限。主流开发商在融资方面的集中度提升趋势较为明显,资金向优质的开发商聚集。在融资环境趋紧的大环境下,主流开发商更容易获得银行贷款,更容易发行低成本的债券。从三个方面来看,融资收紧对大房企影响不大:(1)主流房企融资结构以银行贷款为主,受监管影响较小,且银行贷款更加偏向大房企;(2)大房企在海外融资和ABS等融资方式占也比较占优,融资渠道更广;(3)经我们测算,融资成本上升对净利率的影响不大。融资成本上升50bp,对2017年报表净利率的影响最多只有10bp。

    行业三大长期趋势难以改变,底线思维要高度重视。一是,银行配置按揭带来地产大周期;二是,房价难以有大波动;三是,行业集中度加速提升。在这三大趋势的基础上,龙头房企业绩确定性很强。

    地产股当前估值较低。纵向来看,国内龙头地产股处于历史估值低点;横向来看,国内龙头地产股相较美国龙头地产股、国内家电白酒板块以及香港内房股都具有估值优势。中国主要地产公司2018年PE仅为8.0倍,美国地产龙头公司估值为12.1倍,家电为17.6倍,白酒为25.6倍,中国龙头地产股估值水平较低。

    A股入摩,增量资金流入中长期提升估值。A股5%纳入MSCI将带来170-180亿美元的增量资金的被动配置。海外资金也在主动配置相关标的:2018年5月以来,相关标的海外配置明显提升,万科a陆股通持股数量增加3205.1万股,保利地产增加2208.8万股,绿地控股增加1928.9万股,招商蛇口1498.3万股,华侨城a增加504.2万股,增量资金流入明显增加。公募基金对MSCI标的的提前布局也会带来增量资金的配置:当前有16只已经发行的MSCI概念主题基金,发行总份额216.4亿份。中长期来看,增量资金持续流入是大趋势。

    投资建议:这是新世界、新视野、新市场。一二线城市基本面中长期上行,集中度提升趋势延续,地产股“便宜”的特征明显,增量资金中长期将带来房地产核心资产的行情。持续推荐招商蛇口、保利地产、新城控股、绿地控股、万科a和荣盛发展,受益标的还有华夏幸福。

    风险提示:货币政策大幅收紧,核心城市房地产调控超预期严格,居民去杠杆力度超预期,房地产税出台超预期。