房地产行业周报:主流房企5月销售表现靓丽,融资端不必太悲观

主流房企5月销售表现靓丽。主流房企1-5月销售表现靓丽。根据公司公告,1-5月万科a销售金额2390.3亿元,同比增速4.8%,销售面积1585.5万方,同比增速4.3%;保利地产销售金额1551.2亿元,同比增速43.0%,销售面积1026.0万方,同比增速31.2%;新城控股销售金额672.1亿元,同比增速63.2%,销售面积538.9万平方米,同比增速81.7%;招商蛇口销售金额519.2亿元,同比增速20.0%,销售面积258.7万平方米,同比增速9.2%。行业集中度提升是大趋势。

    行业融资环境收紧,但不必过于悲观。今年整体融资环境收紧,银行贷款额度紧张,债券发行利率上行,资管新规下非标融资、影子银行等受打击严重。银行开发贷方面,1-4月国内贷款0.86万亿,同比下降1.60%;委托贷款、信托贷款、私募资管计划、名股实债/名基实债等都受到较大影响,行业整体融资环境大幅收紧。但对房地产融资端也不必过于悲观,两会期间中财办副主任杨伟民表示“服务实体经济也包含正常的房地产发展需求”。ABS和海外债发行规模大幅上升,截至2018年5月末,房地产企业新增海外债发行量达到298.01亿美元,同比增长107%。2018年1-5月ABS累计发行金额294亿元,同比增长61.05%。融资环境趋紧、融资成本上升对地产龙头影响相对较小。目前保利、蛇口等开发商银行开发贷成本仅基准利率上浮10%左右。

    我们此前在深度报告一到五中反复强调房地产本质是货币现象,是钱在买房子而不是人在买房子,房地产本质是社会大类资产重新配置。从长期来看,银行资产配置的大趋势很难改变。《深度一:银行必给地产加杠杆,国际比较研究》、《深度二:银行加杠杆带来中国房地产超级大周期》、《深度三:谁主导了资产配置:银行还是居民?》中我们研究几乎所有的经济体,在金融自由化阶段,商业银行的出路就是之前的配置方向,很难有大的方向性改变。而在这个阶段,房地产基本面基本无视人口年龄结构、城镇化等因素,大周期持续向上。这是由银行主导的资产配置行为,本质是钱在买房子不是人在买房子。《深度四:将库存去化到底》中我们提出三四线中期确定性中期繁荣,这是政府通过银行资产配置引导的三四线去库存,从而化解金融风险;《深度五:三四线房价再无周期》我们提出本轮三四线加杠杆去库存的方式,一定程度上是区域性风险转移为系统性的。很大程度上限制政府和金融系统未来行为,未来房价不能大幅度下跌,否则就有发生系统性金融风险的可能。我们系列深度报告基本揭示了房地产的一些重要方面。

    A股入摩,增量资金持续流入,且A股地产股估值够低。6月1日,A股被正式纳入MSCI新兴市场指数,第一批纳入比例2.5%,预计将有90亿美元资金流入,地产行业共13只股票入选,占权重为6.2%。而9月3号还有第二批2.5%。近一周,通过陆股通买入纳入MSCI的地产股合计947.58万股,其中买入较多的为万科A(1052.6万股)、绿地控股(228.3万股)、招商蛇口(286.7万股)、华侨城A(29.7万股)。

    A股地产估值足够便宜。美国前4大龙头地产公司2018年平均PE12.1倍,港股碧桂园、恒大、融创2018年平均PE7.6倍,而A股纳入MSCI地产标的2018年PE平均仅7.6倍,其中保利7.9倍、招商蛇口10.2倍、新城控股7.7倍、万科8.1倍、绿地控股8.9倍,荣盛发展5.2倍,华夏幸福7.2倍。

    本周我们统计的42个重点城市整体成交数据环比变化-26%,同比变化-25%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化-47%/-13%/-27%;一/二/三线城市同比分别变化-25%/-27%/-23%。其中,四个一线城市北、上、广、深环比分别变化-81%/-19%/-62%/-6%,北、上、广、深同比变化-68%/-20%/+1%/-38%。本周的二手房市场中统计的16个城市成交面积环比变化-20%,同比变化-21%。库存方面,本周统计的18城市库存去化周期为9.5个月,环比变化+0.2个月,其中一/二/三线库存分别变化+0.2/+0.3/-0.3个月。

    投资建议:这是新世界、新视野、新市场。一二线城市基本面中长期上行,集中度提升趋势延续,地产股“便宜”的特征明显,增量资金中长期将带来房地产核心资产的行情。持续推荐新城控股、招商蛇口、保利地产、绿地控股、万科a和荣盛发展,受益标的还有华夏幸福。

    风险提示:货币政策大幅收紧,核心城市房地产调控超预期严格,居民去杠杆力度超预期,房地产税出台超预期。