房地产行业2018年1-5月数据点评:销售增速继续超预期,资金来源呈现改善

1-5月数据关注点:地产投资增速略微回落,但仍保持高位,主要原因有1)土地购置费用保持高增长;2)棚改对三四线推动力度较大(前5月PSL投放量相当于17年全年68%,预测大部分用于棚改);3)施工成本上升。新开工增速单月大涨20.5%,反映出房企补库存意愿强烈,加快周转抢种抢收。此外,1Q投资增速与新开工增速并不匹配,当前新开工增速基本反映合理趋势。

    5月行业销售额增速继续超市场预期,资金来源呈现改善。我们认为部分蓝筹企业3Q有望达到去年同期销售水平。后期销售增速将为市场带来更大信心。我们此前判断,一二线销量在低基数以及需求边际改善情况下有望平稳或者增长。事实上,1-5月一线销量逐渐见底,销售面积金额同比跌幅收窄,二线销售同比转正且小幅正增长,三四线增速单月反弹。我们认为这与房企冲刺半年销售业绩有关,推盘节奏加快,带来成交增速反弹。

    房地产投资同比增长10.2%。2018年1-5月全国房地产累计开发投资为41420亿元,同比增长10.2%,增速比1-4月份回落0.1个百分点。1-5月商品住宅投资29037亿元,同比增14.2%,增速较同期持平。住宅投资占房地产开发投资比重为70.1%。房地产新开工同比增长10.8%,增速大幅反弹。1-5月,全国房地产开发企业房屋新开工面积72190万平方米,同比增长10.8%,增速较1-4月份提高3.5个百分点。5月销售同比增速小幅反弹。1-5月商品房销售面积56409万平方米,同比增长2.9%,增速比1-4月份提高1.6个百分点。1-5月商品房销售额48778亿元,同比增11.8%,增速比1-4月份提高2.8个百分点。

    分线来看,一线销售跌幅收窄,二线、三线销售增速上行。1-5月一线商品住宅销售面积1052万平方米,累计同比下降25.2%,跌幅收窄6.0个百分点;二线商品住宅销售面积10375万平方米,累计同比增加4.6%,增速提高3.1百分点;三线商品住宅销售面积37639万平米,累计同比增长2.7%,增速提高1.3个百分点。1-5月一线商品住宅销售额2810亿元,累计同比下降24.4%,跌幅收窄5.5个百分点;二线商品住宅销售额11411亿元,累计同比上升12.2%,增速提高2.8个百分点;三线商品住宅销售额27129亿元,累计同比上升19.1%,增速提高2.9个百分点。

    房地产资金来源总量增速上升。2018年1-5月全国房地产资金来源总量达到62003亿元,较去年同期增长5.1%,增速比1-4月份提高3.0个百分点。从1-5月总资金来源构成情况来看,国内贷款占房地产资金来源的16.45%,利用外资占比0.03%,自筹资金占31.41%,其他资金占52.11%。

    投资建议:5月销售增速超预期。估值优势、销售增长带来2H地产板块更大价值。板块当前估值合理,预期2H销售增速逐步确定后将为市场带来更大信心。前100强房企1-5月权益金额达到2.85万亿元,同比上年增长31.0%,涨幅上升5.8个百分点。按当前销售速度,3Q末即有企业有望达到去年全年销售规模。当前房地产板块18年动态PE为12.27X,A股为17.21X。继续看好地产五虎组合【万科A、保利地产、新城控股、蓝光发展、阳光城】,18年新增推荐招商蛇口、华夏幸福、光大嘉宝,建议关注中南建设。

    风险提示:行业面临基本面下行风险。